Impuestos y Gastos al Comprar una Propiedad de Segunda Mano en Orihuela Costa como Extranjero No Residente

El ITP es el impuesto principal que paga el comprador al adquirir una propiedad de segunda mano en España, y en Orihuela Costa representa el desembolso más elevado de todo el proceso. A diferencia de las viviendas de obra nueva, donde se aplica el IVA, en las propiedades de reventa o segunda transmisión el comprador tributa por el ITP, gestionado por cada comunidad autónoma.

Qué es el ITP y cómo se calcula

El ITP se calcula sobre el precio escriturado o, si la Administración considera que el valor real del inmueble es superior, sobre el valor de referencia catastral fijado por la Dirección General del Catastro. Desde la reforma fiscal de 2022, Hacienda utiliza el valor de referencia del Catastro como base imponible mínima en muchas operaciones, así que no basta con escriturar a precio de mercado: si el valor de referencia es más alto, tributarás sobre ese importe. Tu abogado puede consultar el valor de referencia de cualquier propiedad en Orihuela Costa antes de hacer una oferta.

El tipo aplicable en la Comunidad Valenciana

Orihuela Costa pertenece a la provincia de Alicante, dentro de la Comunidad Valenciana, que aplica un tipo general del 10% de ITP para la compra de viviendas de segunda mano. Esto significa que, sobre un apartamento de dos dormitorios en Punta Prima o Cabo Roig con un precio de escritura de 200.000 euros, el ITP asciende a 20.000 euros. Para una villa independiente en La Zenia o Playa Flamenca con un precio de 450.000 euros, el impuesto alcanza los 45.000 euros. Estos son números reales que debes incluir en tu presupuesto desde el primer momento.

La Comunidad Valenciana también contempla tipos reducidos del 8% para determinadas situaciones, como familias numerosas o personas con discapacidad reconocida, pero estos beneficios fiscales generalmente no se aplican a compradores extranjeros no residentes. Para una lectura más detallada sobre cómo funciona la fiscalidad inmobiliaria en España para extranjeros, puedes consultar la guía de Spanish Property Insight sobre impuestos para no residentes, que ofrece un desglose completo y actualizado.

2. El NIE: Tu Número de Identificación como Extranjero

Sin el NIE (Número de Identificación de Extranjero) no puedes firmar una escritura de compraventa, abrir una cuenta bancaria en España ni pagar ningún impuesto. Es el primer trámite que debes resolver, y conviene gestionarlo con semanas de antelación respecto a la firma ante notario.

Por qué necesitas el NIE antes de firmar

El NIE es el número fiscal que identifica a los extranjeros ante la Administración española. Sin él, el notario no puede elevar la escritura a pública ni el Registro de la Propiedad puede inscribir la compra a tu nombre. Además, lo necesitarás para liquidar el ITP ante la Agencia Tributaria de la Comunidad Valenciana en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.

Cómo y dónde solicitarlo desde Orihuela Costa

Puedes solicitarlo en persona en la Comisaría de Policía Nacional de Torrevieja, que es la más cercana a la mayoría de las urbanizaciones de Orihuela Costa, o en la de Orihuela ciudad. También puedes otorgar un poder notarial a tu abogado en España para que lo tramite en tu nombre si no puedes desplazarte. El coste de la tasa oficial del NIE es simbólico, alrededor de 10 a 12 euros, pero el tiempo de espera para cita puede ser de varias semanas en temporada alta, así que planifícalo con margen.

3. Gastos de Notaría, Registro y Gestoría

Los honorarios de notaría, registro e inscripción son obligatorios en toda compraventa en España y, juntos, suelen representar entre el 1% y el 1,5% del precio de compra. Son costes regulados por arancel, lo que significa que no varían mucho de un notario a otro, aunque sí dependen del precio del inmueble y del número de páginas de la escritura.

Honorarios notariales

Los honorarios del notario en una compraventa de 200.000 euros se sitúan habitualmente entre 800 y 1.200 euros. Para una operación de 400.000 euros, la cifra puede rondar los 1.400 a 1.800 euros. Hay varios notarios con experiencia en operaciones internacionales en la zona de Torrevieja y Orihuela, y muchos están acostumbrados a trabajar con compradores británicos, alemanes, escandinavos y de otras nacionalidades, lo que facilita enormemente el proceso cuando no dominas el español.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura y liquidado el ITP, la compraventa debe inscribirse en el Registro de la Propiedad de Orihuela para que seas reconocido legalmente como propietario frente a terceros. Los aranceles registrales oscilan entre 400 y 700 euros para operaciones en el rango de precios habitual de Orihuela Costa, que en septiembre de 2026 va desde apartamentos de una habitación por encima de 120.000 euros hasta villas con piscina privada que superan los 600.000 euros en zonas como Campoamor o La Zenia.

El papel de la gestoría

La gestoría es una figura típicamente española que se encarga de presentar el ITP ante Hacienda, inscribir la escritura en el Registro y gestionar los cambios de titularidad en el catastro y en los suministros. Sus honorarios suelen estar entre 300 y 600 euros. Muchos compradores extranjeros en Orihuela Costa contratan a la gestoría a través de su propio abogado, lo que simplifica la coordinación y reduce el riesgo de errores en los plazos legales.

4. Honorarios de Abogado y Otros Gastos Profesionales

Contar con un abogado independiente es la decisión más importante que puedes tomar al comprar una propiedad de segunda mano en Orihuela Costa como extranjero no residente. El abogado revisa que el inmueble no tenga cargas, deudas de comunidad, embargos ni problemas urbanísticos antes de que firmes nada, y te representa en todo el proceso.

Por qué contratar un abogado independiente

En Orihuela Costa existe un mercado muy activo de propiedades de segunda mano, desde bungalows adosados en La Ciñuelica hasta apartamentos en primera línea en Playa Flamenca. Algunas de estas propiedades tienen deudas pendientes con la comunidad de propietarios o con el Ayuntamiento de Orihuela, y sin una revisión legal previa podrías asumir esas deudas al convertirte en propietario. El abogado también verifica que la propiedad esté correctamente registrada, que no existan ampliaciones ilegales sin legalizar y que el vendedor tenga plena capacidad para vender.

Coste aproximado en el mercado de Orihuela Costa

Los honorarios de abogado para una compraventa estándar en Orihuela Costa suelen situarse entre el 1% y el 1,5% del precio de compra, con un mínimo habitual de alrededor de 1.500 euros para operaciones más pequeñas. Para una propiedad de 250.000 euros, espera pagar entre 2.500 y 3.750 euros por la representación legal completa, incluyendo la revisión de cargas, la tramitación del NIE si la delegas en el abogado, y la coordinación con el notario y la gestoría.

Si estás considerando tu primera compra en la zona, también puede serte útil revisar nuestra guía completa sobre viviendas en venta en Orihuela Costa, donde encontrarás información sobre el tipo de propiedades disponibles, urbanizaciones y el proceso general de compra.

5. Impuestos Anuales que Pagarás como No Residente Propietario en Orihuela Costa

Comprar una propiedad en Orihuela Costa no solo implica pagar impuestos en el momento de la compra: como no residente, tendrás obligaciones fiscales anuales en España aunque no vivas aquí. Conocerlas desde el principio te permite presupuestar correctamente el coste real de tener una propiedad en la Costa Blanca Sur.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es el equivalente español al impuesto municipal sobre la propiedad y lo recauda el Ayuntamiento de Orihuela. Su importe depende del valor catastral del inmueble, que en Orihuela Costa suele estar muy por debajo del valor de mercado. Para un apartamento estándar de dos dormitorios en urbanizaciones como Villamartín o Los Dolses, el IBI anual ronda los 300 a 600 euros. Para una villa independiente con piscina, puede situarse entre 700 y 1.200 euros al año, aunque las cifras varían según el tamaño y la antigüedad de la construcción.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Todo propietario no residente en España está obligado a presentar una declaración anual del IRNR, independientemente de si alquila la propiedad o la usa exclusivamente para uso personal. Si no alquilas el inmueble, Hacienda imputa una renta ficticia del 1,1% del valor catastral (en propiedades con catastro revisado en los últimos diez años) o del 2% si el catastro no ha sido revisado recientemente. Sobre esa base imponible, los residentes de la Unión Europea, Islandia y Noruega tributan al 19%, mientras que los residentes fuera de la UE tributan al 24%. Para un apartamento con valor catastral de 80.000 euros, la cuota anual para un ciudadano de la UE puede rondar los 167 euros.

Si alquilas la propiedad, ya sea de forma vacacional a través de plataformas como Airbnb o con contrato de larga duración, debes declarar los ingresos de alquiler y tributar por ellos en el IRNR. Los residentes de la UE pueden deducir gastos relacionados con el alquiler (comunidad, IBI, reparaciones), mientras que los no comunitarios tributan sobre el ingreso bruto sin deducciones. Este es un punto que merece atención especial si tienes pasaporte de un país fuera del Espacio Económico Europeo.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento del valor del suelo urbano durante el tiempo que el vendedor ha sido propietario, y en una compraventa de segunda mano lo paga el vendedor, no el comprador. Sin embargo, si en el futuro decides vender tu propiedad en Orihuela Costa, serás tú quien deba liquidarlo. Su importe lo calcula el Ayuntamiento de Orihuela aplicando coeficientes sobre el valor catastral del suelo y el número de años de tenencia. Es un gasto que conviene tener en cuenta en el largo plazo.

6. Resumen de Todos los Costes: Cuánto Debes Presupuestar en Total

Como regla práctica, los compradores extranjeros no residentes en Orihuela Costa deben presupuestar entre el 11% y el 14% del precio de compra para cubrir todos los impuestos y gastos de la transacción. El desglose aproximado para una propiedad de 250.000 euros en septiembre de 2026 quedaría así:

• ITP al 10%: 25.000 euros (el mayor coste individual de la operación).
• Honorarios de abogado (1% a 1,5%): entre 2.500 y 3.750 euros, incluyendo revisión de cargas y representación completa.
• Notaría: entre 1.000 y 1.400 euros según la extensión de la escritura.
• Registro de la Propiedad: entre 500 y 700 euros.
• Gestoría: entre 300 y 600 euros.
• Tasa del NIE: aproximadamente 10 a 12 euros (más honorarios si lo tramita tu abogado).
• Total estimado de gastos: entre 29.000 y 31.500 euros sobre un precio de compra de 250.000 euros, es decir, entre el 11,6% y el 12,6%.

Si financias parte de la compra con una hipoteca española, deberás añadir los gastos de tasación oficial (entre 350 y 600 euros) y, en algunos casos, los honorarios del banco. Los bancos españoles con sucursales en Torrevieja y la zona de Orihuela Costa están acostumbrados a tramitar hipotecas para compradores extranjeros no residentes, aunque el porcentaje de financiación suele ser inferior al que ofrecen a residentes, habitualmente entre el 60% y el 70% del valor de tasación.

Para una referencia adicional sobre la fiscalidad inmobiliaria en España, la guía de Investropa sobre impuestos y gastos en propiedades en España 2026 ofrece un análisis detallado con tablas de costes por comunidad autónoma que puede resultarte muy útil para comparar.

Planificar estos gastos desde el principio marca la diferencia entre una compra sin contratiempos y una experiencia llena de sorpresas desagradables. Farid Belaid trabaja con compradores extranjeros no residentes en Orihuela Costa de forma habitual y puede orientarte sobre los costes reales de cada operación, conectarte con abogados y gestorías de confianza en la zona, y acompañarte en cada paso del proceso.