Grunderwerbsteuer Hamburg: Was kostet eine Wohnung wirklich beim Kauf?

Die Grunderwerbsteuer in Hamburg beträgt 5,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Das ist der Steuersatz, der seit 2009 in Hamburg gilt und seitdem nicht verändert wurde. Er liegt damit im bundesweiten Mittelfeld: Bayern und Sachsen erheben 3,5 Prozent, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 Prozent den höchsten Satz verlangen.

Wie hoch ist der Steuersatz?

Konkret bedeutet das: Wer in Hamburg eine Wohnung für 450.000 Euro kauft, zahlt allein an Grunderwerbsteuer 24.750 Euro. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro, was in Stadtteilen wie Eimsbüttel, Winterhude oder Ottensen heute keine Seltenheit mehr ist, sind es bereits 33.000 Euro. Die Steuer wird immer auf den im Kaufvertrag beurkundeten Preis berechnet, nicht auf den Beleihungswert der Bank.

Mitgekaufte Einrichtungsgegenstände wie eine Einbauküche oder ein Kellerabteil können unter bestimmten Voraussetzungen aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden, sofern sie gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen und realistisch bewertet sind. Das Finanzamt prüft solche Angaben allerdings genau. Eine Beratung durch den Notar oder einen Steuerberater ist hier sinnvoll.

Wann und wie wird die Steuer bezahlt?

Nach der Beurkundung beim Notar informiert dieser das zuständige Finanzamt. Das Finanzamt schickt dann einen Grunderwerbsteuerbescheid, der in der Regel innerhalb von vier bis sechs Wochen nach dem Notartermin eintrifft. Die Steuer ist innerhalb von einem Monat nach Zugang des Bescheids zu zahlen. Erst wenn die Zahlung beim Finanzamt eingegangen ist, stellt dieses eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne dieses Dokument kann der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht veranlassen.

Gibt es Ausnahmen oder Befreiungen?

Vollständige Befreiungen von der Grunderwerbsteuer sind selten. Übertragungen zwischen Eheleuten, eingetragenen Lebenspartnern und gerader Linie Verwandten (also Eltern an Kinder) sind steuerfrei. Ebenso Schenkungen und Erbschaften. Wer jedoch am freien Markt kauft, zahlt den vollen Satz von 5,5 Prozent. Ein bundesweiter Freibetrag für Erstkaüfer oder selbstgenutztes Wohneigentum existiert in Deutschland bislang nicht, auch wenn dies politisch immer wieder diskutiert wird.

2. Notarkosten und Grundbuchgebühren

Notarkosten und Grundbuchgebühren zusammen liegen in Hamburg typischerweise bei 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Beide Positionen sind gesetzlich geregelt: Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das bundesweit einheitlich gilt. Es gibt also keinen Spielraum für Verhandlungen.

Was macht der Notar beim Wohnungskauf?

Der Notar ist beim Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Er beurkundet den Kaufvertrag, prüft den Grundbuchauszug auf Belastungen wie Grundschulden oder Wegerechte, koordiniert die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto (wenn vereinbart) und veranlasst nach Zahlungseingang die Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch. In Hamburg können Käufer den Notar frei wählen; üblicherweise schlägt der Verkäufer oder Makler einen vor, aber der Käufer hat das letzte Wort.

Wie hoch sind die Gebühren konkret?

Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro fallen für Notar und Grundbuch zusammen etwa 6.750 bis 9.000 Euro an. Wird zusätzlich eine Grundschuld für die Bankfinanzierung eingetragen, kommen weitere Kosten hinzu: bei einer Grundschuld von 360.000 Euro (80 Prozent Beleihung) nochmals rund 1.500 bis 2.000 Euro. Diese Position wird oft vergessen, ist aber bei fast jedem Kauf mit Bankfinanzierung relevant.

Eine detaillierte Aufstellung aller Nebenkosten beim Hauskauf in Deutschland, inklusive Berechnungsbeispiele nach Kaufpreis, bietet ImmoLens in ihrem Ratgeber zu Kaufnebenkosten. Dort lassen sich die einzelnen Gebührenblöcke gut nachvollziehen.

3. Maklerprovision in Hamburg: Was Käufer wissen müssen

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für Wohnimmobilien: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. In der Praxis bedeutet das für Hamburg, dass die Gesamtprovision in der Regel zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises liegt (jeweils inklusive Mehrwertsteuer), und Käufer und Verkäufer sich diese teilen.

Wer zahlt die Provision?

In Hamburg ist es marktüblich, dass Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte tragen. Das heißt: Bei einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent zahlt der Käufer 3,57 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro wären das 16.065 Euro. Kauft man direkt vom Eigentümer ohne Makler, entfällt diese Position komplett. Gerade in Hamburg werden aber viele Eigentumswohnungen über Makler angeboten, besonders in gefragten Lagen wie Harvestehude, Uhlenhorst oder Altona.

Wie viel ist üblich?

Der konkrete Provisionssatz steht im Maklervertrag und muss vor der Beurkundung schriftlich vereinbart sein. Käufer sollten diesen Punkt im Exposé oder Angebot genau lesen. Die Provision ist übrigens nicht in die Grunderwerbsteuer einzurechnen, sofern sie gesondert ausgewiesen ist. Das hat der Bundesfinanzhof in mehreren Urteilen bestätigt.

4. Weitere Nebenkosten, die viele vergessen

Neben Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision gibt es weitere Kostenpositionen, die im Budget auftauchen sollten. Manche davon sind einmalig, andere laufend. Wer sie kennt, kann realistischer kalkulieren.

Wohngebäudeversicherung und Hausgeld

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Hamburg tritt der Käufer automatisch in die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Das monatliche Hausgeld deckt laufende Kosten wie Hausmeister, Treppenhausreinigung, Versicherungen des Gebäudes und die Instandhaltungsrücklage ab. In Hamburg liegt das Hausgeld je nach Baujahr und Zustand des Gebäudes häufig zwischen 3 und 5 Euro pro Quadratmeter im Monat. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung wären das 240 bis 400 Euro monatlich. Diesen Betrag sollten Käufer unbedingt in ihre monatliche Finanzierungsrechnung einbeziehen.

Die Instandhaltungsrücklage ist ein Teil des Hausgeldes und kein Kaufnebenkostenpunkt, aber Käufer sollten vor dem Kauf den aktuellen Stand der Rücklage prüfen. Eine niedrige Rücklage bei einem älteren Gebäude kann bedeuten, dass nach dem Kauf eine Sonderumlage beschlossen wird, zum Beispiel für eine Dachreparatur oder den Austausch der Heizungsanlage.

Finanzierungskosten und Gutachten

Banken verlangen für die Kreditvergabe häufig eine Wertermittlung der Immobilie. Diese kostet je nach Anbieter zwischen 500 und 1.500 Euro und wird in der Regel vom Käufer getragen. Manche Banken führen diese intern durch und stellen sie nicht separat in Rechnung, andere beauftragen externe Gutachter. Es lohnt sich, diesen Punkt bei der Bankberatung konkret anzufragen.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, beauftragt zusätzlich einen unabhängigen Bausachverständigen. Gerade bei Altbauwohnungen in Stadtteilen wie Barmbek, Hammerbrook oder Wandsbek, wo viele Gebäude aus den 1950er bis 1970er Jahren stammen, können versteckte Mängel an Fassade, Leitungen oder Dach erhebliche Folgekosten verursachen. Ein Gutachten kostet je nach Umfang zwischen 400 und 1.200 Euro, kann aber weit mehr einsparen.

Hinzu kommen Bereitstellungszinsen bei der Bank, wenn zwischen Kreditgenehmigung und Auszahlung mehr als drei bis sechs Monate vergehen. Bei langen Notarwartezeiten oder verzögerter Übergabe kann das spürbar ins Gewicht fallen. Fragen Sie Ihre Bank konkret, ab wann Bereitstellungszinsen anfallen und wie hoch der Satz ist.

5. Gesamtüberblick: So viel kostet der Wohnungskauf in Hamburg wirklich

Alle Nebenkosten zusammengerechnet bewegen sich beim Wohnungskauf in Hamburg zwischen 10 und 12 Prozent des Kaufpreises, wenn ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler reduziert sich dieser Wert auf etwa 7 bis 7,5 Prozent. Das ist ein erheblicher Unterschied, der bei der Eigenkapitalplanung berücksichtigt werden muss.

Rechenbeispiel für Hamburg

Angenommen, Sie kaufen eine 75-Quadratmeter-Wohnung in Altona für 500.000 Euro mit Maklerbeteiligung. Dann setzt sich der Gesamtaufwand ungefähr so zusammen: Grunderwerbsteuer bei 5,5 Prozent ergibt 27.500 Euro. Notar und Grundbuch bei rund 1,8 Prozent ergeben 9.000 Euro. Maklerprovision für den Käufer bei 3,57 Prozent ergibt 17.850 Euro. Gutachten und sonstige Nebenkosten ergeben rund 1.500 Euro. Das macht insgesamt rund 55.850 Euro an Nebenkosten, also etwa 11,2 Prozent des Kaufpreises. Zusammen mit dem Kaufpreis müssen Sie also rund 555.850 Euro aufbringen, bevor die erste Monatsrate fällig wird.

Die meisten Banken finanzieren die Kaufnebenkosten nicht mit. Sie müssen als Eigenkapital vorhanden sein. Das ist einer der häufigsten Planungsfehler bei Erstkäufern in Hamburg: Sie haben den Kaufpreis gespart, aber nicht die Nebenkosten. Wer mit 20 Prozent Eigenkapital plant, sollte diese 20 Prozent auf den Gesamtaufwand inklusive Nebenkosten berechnen, nicht nur auf den Kaufpreis.

Tipps zur Budgetplanung

Planen Sie immer mit einem Puffer von mindestens 2 bis 3 Prozent des Kaufpreises für unvorhergesehene Kosten. Dazu zählen kleinere Renovierungen vor dem Einzug, neue Schlösser, ein frischer Anstrich oder der Anschluss einer Küche. Wer eine Wohnung in einem älteren Gründerzeithaus in Eppendorf oder Rotherbaum kauft, sollte auch mögliche energetische Sanierungspflichten im Blick haben, da neue EU-Vorgaben zur Gebäudeeffizienz ab 2027 schrittweise greifen.

Für internationale Käufer oder Personen, die aus dem Ausland nach Hamburg ziehen, lohnt sich ein Blick auf den Überblick zu Grunderwerbsteuer und Nebenkosten für ausländische Käufer in Hamburg von Investropa, der auch steuerliche Besonderheiten für Nicht-EU-Bürger behandelt.

Wenn Sie wissen möchten, in welchen Hamburger Stadtteilen welche Preisklassen und Immobilientypen zu finden sind, lesen Sie auch unseren Artikel Hamburger Stadtteile im Überblick: Was Käufer und Umzugswillige wissen sollten. Dort finden Sie konkrete Informationen zu Wohnungsbestand, Lage und Infrastruktur in den einzelnen Bezirken.