Kokios notaro ir perleidimo mokesčių išlaidos laukia perkant butą Vilniuje 2026 metais

Lietuvoje kiekvienas nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sandoris turi būti patvirtintas notaro. Tai nėra pasirinkimas, o įstatymo reikalavimas. Notaras patikrina šalių tapatybę, užtikrina, kad sutartis atitinka teisės aktus, ir perduoda dokumentus į Registrų centrą. Be notaro parašo sandoris neturi teisinės galios, o pirkėjas negali tapti oficialiu nekilnojamojo turto savininku.

Notaro vaidmuo nekilnojamojo turto sandoryje

Notaras Vilniuje atlieka keletą svarbių funkcijų. Jis patikrina, ar turtas nėra areštuotas, ar nėra neišspręstų hipotekų, ar pardavėjas turi teisę parduoti. Jis taip pat parengia arba patikrina pirkimo ir pardavimo sutartį, surengia sandorį ir pateikia prašymą dėl nuosavybės teisės įregistravimo Registrų centre. Visa tai vyksta per vieną vizitą, kuris Vilniuje paprastai trunka nuo 30 minučių iki pusantros valandos.

Vilniaus notarų kontoros yra išsidėsčiusios visame mieste: nuo Senamiestį supančių gatvių iki Šnipiškių verslo rajono dangoraižių kaimynystėje. Galite rinktis bet kurį Lietuvos notarą, nepriklausomai nuo to, kuriame rajone yra perkamas butas, tačiau dažniausiai patogiausia rinktis notarą netoli turto ar savo gyvenamosios vietos.

Kaip apskaičiuojamas notaro atlyginimas

Notaro atlyginimas Lietuvoje nėra laisvo derybų objektas. Jį nustato Lietuvos Respublikos teisingumo ministro įsakymu patvirtintas tarifų sąrašas, todėl skirtingų notarų kainos už tą patį sandorį yra vienodos. Atlyginimas skaičiuojamas procentais nuo sandorio sumos ir mažėja didėjant turto vertei. Prie notaro atlyginimo pridedamas 21 proc. PVM, todėl galutinė suma visada yra didesnė nei bazinis tarifas.

Bazinė formulė atrodo taip: sandoriams iki 14 500 eurų taikomas 0,45 proc. tarifas. Nuo 14 500 iki 289 620 eurų sandoriams taikomas fiksuotas mokestis (apie 65 eurų) ir 0,3 proc. nuo sumos, viršijančios 14 500 eurų. Sandoriams nuo 289 620 iki 579 240 eurų taikomas fiksuotas mokestis (apie 889 eurų) ir 0,15 proc. nuo viršijančios dalies. Maksimalus notaro atlyginimas už vieną sandorį negali viršyti 5 792 eurų (be PVM). Šie tarifai galioja 2026 metais pagal galiojančius teisės aktus.

2. Kokio dydžio notaro mokesčių tikėtis perkant butą Vilniuje

Vilniaus butų kainos 2026 metais svyruoja plačiai, priklausomai nuo rajono ir namo tipo. Naujos statybos butas Šnipiškėse ar Žirmūnuose gali kainuoti 200 000–350 000 eurų, tuo tarpu renovuotas butas Antakalnyje ar Žvėryne gali siekti 250 000–500 000 eurų. Senamiestyje butai dažnai parduodami virš 400 000 eurų. Senos statybos butas Fabijoniškėse ar Justiniškėse gali kainuoti 80 000–130 000 eurų. Šie skirtumai tiesiogiai veikia notaro mokesčio dydį.

Konkrečios sumos pagal buto kainą

• Butas už 100 000 eurų: notaro atlyginimas apie 320 eurų be PVM, su 21 proc. PVM apie 387 eurų.
• Butas už 150 000 eurų: notaro atlyginimas apie 470 eurų be PVM, su 21 proc. PVM apie 569 eurų.
• Butas už 200 000 eurų: notaro atlyginimas apie 620 eurų be PVM, su 21 proc. PVM apie 750 eurų.
• Butas už 300 000 eurų: notaro atlyginimas apie 920 eurų be PVM, su 21 proc. PVM apie 1 113 eurų.
• Butas už 450 000 eurų: notaro atlyginimas apie 1 144 eurų be PVM, su 21 proc. PVM apie 1 384 eurų.

Šiuos skaičius verta laikyti orientaciniais, nes galutinė suma gali šiek tiek skirtis priklausomai nuo to, ar sandoris paprastas, ar reikia papildomų veiksmų, pavyzdžiui, sutuoktinio sutikimo patvirtinimo ar įgaliojimų tikrinimo. Tikslią sumą notaras gali pasakyti iš anksto, todėl verta paskambinti ir paklausti prieš sandorio dieną.

Papildomos notaro paslaugos ir jų kaina

Be pagrindinio sandorio patvirtinimo, notaras gali atlikti ir kitas paslaugas, už kurias imamas atskiras mokestis. Jei perkate su hipoteka, notaras taip pat tvirtina hipotekos sutartį su banku, o tai reiškia papildomą mokestį, paprastai 50–150 eurų su PVM. Jei vienas iš pirkėjų negali dalyvauti sandoryje asmeniškai, reikalingas notariškai patvirtintas įgaliojimas, kuris kainuoja 30–80 eurų. Sutuoktinio sutikimas parduoti bendrą turtą taip pat tvirtinamas notaro ir kainuoja apie 30–60 eurų.

Užsieniečiams, perkantiems butą Vilniuje, notaro vizitas vyksta taip pat, tačiau gali prireikti verifikuotų dokumentų vertimų. Daugiau apie užsieniečių galimybes įsigyti nekilnojamąjį turtą Lietuvoje galite sužinoti šiame išsamiame vadove apie nuosavybę Vilniuje, kuriame aptariamos ir teisinės sąlygos, ir praktiniai žingsniai.

3. Perleidimo mokesčiai ir valstybinės rinkliavos 2026 metais

Lietuva netaiko atskiro pirkėjui skirto perleidimo mokesčio (angl. transfer tax) tokia forma, kaip jis egzistuoja kai kuriose kitose Europos šalyse. Tai dažnai nustebina pirkėjus, atvykusius iš Jungtinės Karalystės, Ispanijos ar Prancūzijos, kur tokie mokesčiai gali siekti 5–10 proc. nuo sandorio sumos. Vietoj to Vilniuje pirkėjas moka valstybinę rinkliavą už nuosavybės teisės įregistravimą, o pardavėjas tam tikrais atvejais moka gyventojų pajamų mokestį nuo pelno.

Sandorio registravimas Registrų centre

Nuosavybės teisės perleidimas Lietuvoje įsigalioja tik tada, kai sandoris įregistruojamas Registrų centre. Notaras pateikia prašymą elektroniniu būdu iš karto po sandorio patvirtinimo, todėl pirkėjui papildomai niekur vykti nereikia. Tačiau valstybinė rinkliava už registraciją tenka pirkėjui ir yra privaloma.

• Standartinė registracijos rinkliava: 45 eurai už nuosavybės teisės įregistravimą Registrų centre (2026 metais galiojantis tarifas).
• Skubus registravimas: jei reikia įregistruoti per 3 darbo dienas, rinkliava padidėja iki 90 eurų.
• Hipotekos įregistravimas: jei perkate su banko paskola, hipoteka taip pat registruojama Registrų centre, papildoma rinkliava apie 30–45 eurai.
• Nekilnojamojo turto registro išrašas: prieš sandorį rekomenduojama užsisakyti oficialų išrašą apie turto statusą, kaina apie 3–10 eurų.

Gyventojų pajamų mokestis pardavėjui

Jei esate pardavėjas, o ne pirkėjas, svarbu žinoti, kad Lietuvoje gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį nuo turto pardavimo pelno. Mokestis netaikomas, jei turtas buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta ne trumpiau kaip 2 metus iki pardavimo arba jei jis buvo valdomas daugiau nei 10 metų. Jei šios sąlygos netenkinamos, pelnas (pardavimo kaina atėmus įsigijimo kainą ir patvirtintas išlaidas) apmokestinamas 15 proc. tarifas.

Pavyzdžiui, jei 2022 metais Naujamiestyje nusipirkote butą už 180 000 eurų ir 2026 metais jį parduodate už 230 000 eurų, pelnas yra 50 000 eurų. Jei butas nebuvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta, mokesčio suma būtų 7 500 eurų (15 proc. nuo 50 000). Prie pelno skaičiavimo galima pridėti dokumentais pagrįstas išlaidas: remonto darbus, notaro mokesčius, nekilnojamojo turto agento komisinį atlyginimą ir pan.

Išsamesnę informaciją apie Lietuvos mokesčių sistemą, taikomą nekilnojamojo turto sandoriams, galite rasti PwC Lietuvos mokesčių apžvalgoje, kur pateikiami aktualūs tarifai ir išimtys.

4. Visi sandorio kaštai: pilnas sąrašas pirkėjui

Notaro mokestis ir registracijos rinkliava yra tik dalis bendros sandorio sumos. Perkant butą Vilniuje 2026 metais, verta iš anksto susiplanuoti visas papildomas išlaidas, kad sandorio dieną nebūtų nemalonių netikėtumų. Toliau pateikiamas pilnas sąrašas su orientacinėmis sumomis.

Hipotekos ir banko išlaidos

• Banko administravimo mokestis: už paskolos suteikimą Lietuvos bankai paprastai ima 0,5–1 proc. nuo paskolos sumos, bet ne mažiau kaip 200–300 eurų. Kai kurie bankai šį mokestį taiko, kiti, ypač vykdant akcijas, jo atsisako.
• Turto draudimas: bankai reikalauja apdrausti butą, kol galioja hipoteka. Metinė draudimo įmoka paprastai sudaro 0,05–0,15 proc. nuo turto vertės, tai yra 100–500 eurų per metus, priklausomai nuo buto vertės ir draudiko.
• Gyvybės draudimas: kai kurie bankai rekomenduoja arba reikalauja gyvybės draudimo paskolos laikotarpiui. Kaina priklauso nuo amžiaus ir sveikatos būklės.

Turto vertinimas ir kitos paslaugos

• Nepriklausomas turto vertinimas: bankai reikalauja sertifikuoto vertintojo ataskaitos prieš suteikdami paskolą. Vilniuje ši paslauga kainuoja 150–350 eurų, priklausomai nuo buto ploto ir vietos.
• Nekilnojamojo turto agento komisionis: pirkėjas Vilniuje dažniausiai nemoka agento komisinio atlyginimo, nes jį moka pardavėjas. Tačiau tai verta patikslinti su agentu iš anksto, nes praktika gali skirtis.
• Preliminariosios sutarties notarinis patvirtinimas: ne visada privalomas, tačiau jei šalys nori apsisaugoti, preliminarioji sutartis gali būti tvirtinama notaro. Kaina apie 50–120 eurų.
• Techninė patikra: nors Lietuvoje tai nėra standartinė praktika, vis daugiau pirkėjų samdo statybos specialistą patikrinti buto techninę būklę prieš sandorį. Kaina 100–250 eurų.
• Energinio naudingumo sertifikatas: pardavėjas privalo pateikti galiojantį energinio naudingumo sertifikatą. Jei jo nėra, išlaidos tenka pardavėjui, bet verta patikrinti dar derybų metu.

Bendra papildomų sandorio išlaidų suma pirkėjui Vilniuje 2026 metais paprastai sudaro 1–2 proc. nuo buto kainos, jei perkama be hipotekos, ir 2–3 proc., jei perkama su banko paskola. Tai reiškia, kad perkant 200 000 eurų butą, verta numatyti 2 000–6 000 eurų papildomoms išlaidoms.

Jei dar tik pradedate pirkimo procesą ir norite suprasti visą eigą nuo paieškos iki raktų gavimo, rekomenduojame perskaityti išsamų pirkėjo vadovą apie butus Vilniuje, kuriame aptariami visi proceso etapai.

5. Praktiniai patarimai ir dažniausios klaidos

Didžiausia klaida, kurią daro pirmą kartą perkantys butą Vilniuje, yra planuoti biudžetą tik pagal buto kainą ir pamiršti visas papildomas išlaidas. Kai notaro sąskaita, registracijos rinkliava, vertinimo mokestis ir banko administravimo mokestis sudedami kartu, galutinė suma gali nustebinti. Gerai pasiruošęs pirkėjas visas šias išlaidas žino iš anksto ir turi atidėjęs lėšų.

Kaip planuoti biudžetą iš anksto

Rekomenduojama laikytis paprastos taisyklės: prie buto kainos pridėkite 3 proc. papildomoms išlaidoms, jei perkate su hipoteka, arba 1,5 proc., jei perkate be paskolos. Ši suma apdengs notaro mokestį su PVM, Registrų centro rinkliavą, turto vertinimą ir nedidelius nenumatytus kaštus. Jei liks nepanaudotų lėšų, jas galėsite skirti pirmajam remontui ar baldams.

Taip pat verta paprašyti notaro iš anksto pateikti orientacinę sąskaitą. Vilniaus notarai tai daro be jokių papildomų mokesčių ir paprastai gali atsakyti per vieną darbo dieną. Žinodami tikslią sumą, galite patikslinti savo biudžetą prieš pasirašydami preliminariąją sutartį.

Ką verta patikrinti prieš pasirašant

Prieš sandorio dieną patikrinkite kelis svarbius dalykus. Pirma, įsitikinkite, kad turtas neturi skolų daugiabučio administratoriui ar komunalinių paslaugų tiekėjams, nes šios skolos gali pereiti naujam savininkui. Vilniuje tai ypač aktualu perkant butus senos statybos daugiabučiuose Lazdynuose, Viršuliškėse ar Pašilaičiuose, kur renovacijos kreditai kartais dar nesumokėti.

Antra, patikrinkite, ar bute nėra registruotų asmenų, kurie neketina išsiregistruoti iki sandorio. Trečia, paprašykite pardavėjo pateikti paskutines komunalinių paslaugų sąskaitas, kad galėtumėte patikrinti, ar nėra įsiskolinimų. Visi šie patikrinimai nekainuoja nieko, tačiau gali išgelbėti nuo brangių problemų po sandorio.

Galiausiai, turėkite omenyje, kad sandorio dieną notarui mokama grynaisiais pinigais arba banko pavedimu, o buto kaina paprastai pervedama per notaro depozitinę sąskaitą arba tiesiogiai pardavėjui banko pavedimu. Grynaisiais pinigais buto kainos mokėti negalima pagal Lietuvos teisės aktus, jei sandorio suma viršija 3 000 eurų.