Impuestos Anuales sobre la Propiedad en Honduras: Cómo Se Calculan Según el Valor del Inmueble

Sí, Honduras aplica impuestos anuales sobre la propiedad inmueble. Todo propietario de un terreno, casa, apartamento o local comercial está obligado a pagar este tributo cada año. No es un costo que se paga solo al momento de la compra: es una obligación recurrente que forma parte del costo real de ser propietario en el país.

El impuesto municipal sobre bienes inmuebles

En Honduras, el impuesto anual sobre la propiedad se denomina oficialmente impuesto sobre bienes inmuebles, y su recaudación está a cargo de cada municipalidad. Esto significa que el Distrito Central (Tegucigalpa y Comayagüela), San Pedro Sula, La Ceiba, Choloma y cada uno de los 298 municipios del país gestiona este tributo de forma independiente dentro del marco que establece la Ley de Municipalidades.

La base legal principal es el Artículo 75 de la Ley de Municipalidades y su reglamento. Esa norma fija los rangos de valor sobre los cuales se aplican las tasas, y las municipalidades tienen cierta flexibilidad para establecer sus propios planes de arbitrios dentro de esos límites. Por eso, aunque la estructura general es uniforme en todo el país, los montos exactos pueden variar ligeramente de un municipio a otro.

Quién lo administra y quién lo paga

El impuesto lo paga quien aparece como propietario registrado en el catastro municipal al 31 de diciembre del año anterior. Si compraste una propiedad en marzo de 2026, el impuesto de ese año completo corresponde al vendedor hasta el momento de la transferencia; a partir de la fecha de escritura, la obligación recae sobre ti como nuevo propietario. Es habitual que en el proceso de compraventa se prorrateé el impuesto del año entre ambas partes, algo que conviene acordar por escrito desde el principio.

Si estás evaluando una compra en Honduras, te recomendamos leer también nuestra guía completa del proceso de compra de una casa en Honduras, donde encontrarás el desglose de todos los costos involucrados desde la oferta hasta la escritura.

2. Cómo Se Calcula el Impuesto según el Valor del Inmueble

El impuesto anual sobre la propiedad en Honduras se calcula aplicando una tasa progresiva sobre el valor catastral del inmueble. Cuanto mayor es el valor registrado, mayor es el porcentaje que se aplica. La escala está diseñada para que las propiedades de menor valor paguen proporcionalmente menos.

La base imponible: valor catastral versus valor de mercado

El punto de partida es el valor catastral, no el precio al que compraste la propiedad ni su valor de mercado actual. El catastro municipal asigna un valor a cada inmueble basándose en factores como la ubicación, el área construida, el uso del suelo y los materiales de construcción. En muchos municipios hondureños, el valor catastral está por debajo del valor real de mercado, lo que en la práctica resulta en un impuesto relativamente bajo comparado con otros países de la región.

Sin embargo, las municipalidades más grandes, como el Distrito Central y San Pedro Sula, han venido actualizando sus catastros en los últimos años. Si tu propiedad no ha sido revisada recientemente, el valor catastral registrado puede diferir bastante del precio al que se están vendiendo propiedades similares en tu colonia hoy.

Las tasas que aplican según el rango de valor

La Ley de Municipalidades establece una escala progresiva con tres tramos principales. Según información verificada por fuentes especializadas en inversión en Honduras, la estructura general funciona de la siguiente manera:

• Propiedades con valor catastral de hasta 75,000 lempiras: tasa de 3.5 por mil (0.35%) sobre el valor total del inmueble.
• Propiedades entre 75,001 y 150,000 lempiras: tasa de 5 por mil (0.50%) sobre el valor total.
• Propiedades con valor catastral superior a 150,000 lempiras: tasa de 6 por mil (0.60%) sobre el valor total. Este tramo aplica a la gran mayoría de viviendas en colonias establecidas de Tegucigalpa, San Pedro Sula, La Ceiba y Roatán.

Para una referencia más detallada sobre los costos de propiedad en Honduras, incluyendo tablas actualizadas, puedes consultar el análisis de TheLatinvestor sobre impuestos y costos de propiedad en Honduras, que cubre los rangos vigentes con detalle.

Ejemplo práctico de cálculo

Supón que tienes una casa en la colonia Lomas del Guijarro en Tegucigalpa con un valor catastral registrado de 2,500,000 lempiras (aproximadamente 100,000 dólares al tipo de cambio actual). Aplicando la tasa del 6 por mil, el impuesto anual sería de 15,000 lempiras, equivalente a unos 600 dólares al año. Para una propiedad de ese valor en una de las colonias más cotizadas de la capital, ese monto es considerablemente bajo en comparación con lo que se paga en países vecinos como Costa Rica o Panamá.

En el caso de una propiedad más modesta, como una vivienda en un residencial de Choloma con valor catastral de 600,000 lempiras, el impuesto anual sería de 3,600 lempiras, cerca de 145 dólares. Estos números ilustran por qué Honduras se mantiene como uno de los mercados con menor carga fiscal anual sobre la propiedad en Centroamérica.

3. Exenciones, Descuentos y Situaciones Especiales

No todas las propiedades en Honduras pagan el impuesto anual completo. La ley contempla exenciones y descuentos que pueden reducir o eliminar la obligación tributaria dependiendo del tipo de inmueble, su uso y el comportamiento de pago del propietario.

Propiedades exentas por ley

Están exentas del impuesto sobre bienes inmuebles las propiedades del Estado y sus instituciones, las instalaciones de organismos internacionales con sede en Honduras, los templos religiosos de cualquier fe y los inmuebles dedicados exclusivamente a la educación sin fines de lucro. También están exentas las viviendas de uso habitacional cuyo valor catastral no supere el mínimo establecido por cada municipalidad, aunque ese umbral varía y en algunos municipios rurales puede ser bastante bajo.

Descuentos por pronto pago

La mayoría de municipalidades hondureñas ofrecen un descuento de entre el 10% y el 15% sobre el impuesto anual si se paga en el primer trimestre del año. En el Distrito Central, el descuento por pago antes del 31 de marzo ha sido históricamente del 10%. Pagar en enero o febrero, además de aprovechar ese descuento, evita las multas e intereses que se acumulan cuando el pago se realiza después del 30 de junio.

Los recargos por mora también están establecidos en la ley y pueden sumar un porcentaje adicional significativo sobre el monto original si el impuesto se deja sin pagar por uno o más años. Al momento de comprar una propiedad, siempre conviene solicitar una solvencia municipal que confirme que no hay deudas de impuestos pendientes sobre el inmueble.

Propiedades en zonas de empleo o ZEDE

Honduras cuenta con zonas económicas especiales, incluyendo las llamadas ZEDE (Zonas de Empleo y Desarrollo Económico), donde el régimen tributario puede diferir del sistema municipal ordinario. Si estás considerando adquirir una propiedad dentro de uno de estos desarrollos, como algunos proyectos en la costa norte o en las islas, es indispensable consultar directamente con un abogado local el régimen fiscal específico que aplica, ya que las reglas pueden ser distintas a las del resto del país.

4. Impuestos en Roatán y las Islas de la Bahía: ¿Es Diferente?

Roatán y las Islas de la Bahía siguen el mismo marco legal nacional para el impuesto sobre bienes inmuebles, pero hay particularidades importantes que todo comprador debe conocer. La municipalidad de Roatán gestiona el catastro y la recaudación de forma independiente, y los valores catastrales en las islas tienden a estar más desactualizados respecto al valor real de mercado que en las ciudades del continente.

Tasas específicas en las islas

En Roatán, el impuesto anual sobre la propiedad se calcula también sobre el valor catastral con las mismas tasas progresivas del 3.5, 5 y 6 por mil. Sin embargo, dado que muchas propiedades en la isla, especialmente las ubicadas en West Bay, West End, Sandy Bay y Pristine Bay, tienen valores de mercado que pueden superar el millón de dólares, la diferencia entre el valor catastral registrado y el precio real puede ser considerable. Esto puede resultar en un impuesto anual sorprendentemente bajo para propiedades de alto valor.

Para una visión completa del mercado de lujo en las islas y sus costos de propiedad, consulta nuestra guía sobre el mercado de lujo en Roatán, donde encontrarás información sobre precios, tipos de propiedad y lo que debes considerar antes de comprar en las islas.

Lo que deben saber los compradores extranjeros

Los extranjeros que compran propiedad en Honduras tienen exactamente los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos hondureños, y también la misma obligación de pagar el impuesto anual sobre bienes inmuebles. No existe una tasa diferenciada para propietarios extranjeros. Sin embargo, muchos compradores internacionales en Roatán contratan a un administrador de propiedad local que se encarga de gestionar el pago del impuesto municipal cada año, evitando así olvidos o acumulación de mora.

Si eres extranjero y estás evaluando una compra en Honduras, nuestra guía sobre el proceso legal para extranjeros que compran propiedad en Honduras te da el panorama completo de documentos, pasos y costos.

5. Otros Costos Anuales y de Tenencia que Todo Propietario Debe Conocer

El impuesto sobre bienes inmuebles no es el único costo recurrente asociado a ser propietario en Honduras. Hay otros tributos y gastos anuales que forman parte del costo real de mantener una propiedad en el país, y que conviene conocer antes de tomar una decisión de compra.

Impuesto sobre bienes personales y contribuciones municipales

Además del impuesto predial, las municipalidades hondureñas cobran una contribución anual por servicios municipales, que puede incluir recolección de basura, alumbrado público y mantenimiento de vías. En el Distrito Central, este cargo se denomina tasas por servicios municipales y se factura junto con el impuesto sobre bienes inmuebles. En San Pedro Sula, el sistema es similar y el cobro aparece en el plan de arbitrios municipal. Los montos son modestos, generalmente entre 500 y 3,000 lempiras anuales dependiendo del tamaño y uso de la propiedad.

Las personas naturales y jurídicas que ejercen actividades comerciales en Honduras también pagan el Impuesto sobre la Industria, el Comercio y los Servicios (ISCS), pero este tributo aplica a negocios, no a propiedades residenciales. Si tu propiedad en Honduras genera ingresos por alquiler, esos ingresos deben declararse ante el Servicio de Administración de Rentas (SAR) y están sujetos al Impuesto sobre la Renta según la escala vigente.

Costos de mantenimiento y cuotas de residencial

Si la propiedad está dentro de un residencial cerrado o condominio, hay que sumar la cuota de mantenimiento mensual o anual que cobra la junta de propietarios. En residenciales de nivel medio en Tegucigalpa o San Pedro Sula, estas cuotas oscilan entre 500 y 2,500 lempiras mensuales. En proyectos de mayor categoría, como algunos condominios en Colonia Palmira, Torres de Altamira o desarrollos en Roatán con amenidades como piscina, seguridad 24 horas y áreas verdes, la cuota puede superar los 5,000 lempiras mensuales.

Estos costos de mantenimiento no son impuestos gubernamentales, pero sí son obligatorios contractualmente y deben considerarse al calcular el costo total anual de una propiedad. Un buen agente inmobiliario siempre te presentará este desglose completo antes de que hagas una oferta.

6. Cómo Pagar el Impuesto Predial y Qué Pasa Si No Se Paga

El pago del impuesto anual sobre la propiedad en Honduras se realiza directamente en la tesorería de la municipalidad correspondiente o, en muchos casos, a través de los sistemas de pago en línea que las alcaldías más grandes han habilitado. El Distrito Central y San Pedro Sula permiten el pago presencial en sus oficinas de catastro o en bancos autorizados como Banco Atlántida, BAC Honduras y Ficohsa, entre otros.

Consecuencias de no pagar el impuesto predial

No pagar el impuesto sobre bienes inmuebles genera recargos por mora que se acumulan sobre el monto original. Además, cuando se quiere vender, donar o traspasar una propiedad en Honduras, la municipalidad exige una solvencia municipal actualizada que confirme que no hay deudas pendientes. Sin ese documento, el notario no puede otorgar la escritura pública de compraventa. En la práctica, esto significa que una deuda de impuestos no pagada puede bloquear completamente una transacción inmobiliaria.

Por eso, al comprar una propiedad en Honduras, siempre debes solicitar la solvencia municipal vigente como parte del proceso de debida diligencia. Si quieres entender todos los pasos de ese proceso, nuestra guía sobre cuánto tiempo tarda completar una venta desde el contrato hasta el título explica cada etapa con detalle.

Cómo verificar si una propiedad tiene deudas de impuestos

Para verificar el estado tributario de un inmueble antes de comprarlo, puedes solicitar directamente en la alcaldía un certificado de solvencia o estado de cuenta catastral. Necesitarás el número de cuenta catastral del inmueble, que aparece en la escritura o en el título de propiedad. En el Distrito Central, este trámite se realiza en la Dirección de Catastro Municipal, ubicada en el edificio de la Alcaldía de Tegucigalpa. En San Pedro Sula, el trámite equivalente se gestiona en la Alcaldía Municipal de San Pedro Sula.

Para más contexto sobre el mercado actual y lo que los vendedores e inversionistas deben tener en cuenta en Honduras en septiembre de 2026, te invitamos a revisar nuestra guía del mercado inmobiliario de Honduras, con precios actualizados por zona y análisis del momento para actuar.