¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de un departamento en Condesa y Roma Norte en septiembre de 2026?

En septiembre de 2026, el precio promedio por metro cuadrado para comprar un departamento en Condesa y Roma Norte se ubica entre 60,000 y 90,000 pesos mexicanos. Ese rango amplio refleja la diversidad del parque inmobiliario: desde edificios de los años cuarenta con techos altos y pisos de mosaico hasta desarrollos nuevos con lobby, roof garden y sistema de seguridad. Conocer el número exacto que aplica al inmueble que te interesa requiere entender qué factores empujan el precio hacia arriba o hacia abajo dentro de esa banda.

¿Qué dice el mercado en septiembre de 2026?

De acuerdo con el seguimiento de portales inmobiliarios y operaciones recientes en la zona, el precio mediano de lista en Condesa ronda los 78,000 pesos por metro cuadrado, mientras que en Roma Norte se sitúa alrededor de 72,000 pesos por metro cuadrado. Para ponerlo en perspectiva, un análisis del mercado inmobiliario de CDMX en 2026 señala que estas dos colonias se mantienen entre las zonas con mayor valor por metro cuadrado en toda la ciudad, impulsadas por su conectividad, su oferta comercial y la escasez de suelo disponible para nuevos proyectos.

Los precios de cierre, es decir, lo que el comprador termina pagando después de negociación, suelen quedar entre un 3% y un 7% por debajo del precio de lista publicado en portales. Eso significa que un departamento anunciado a 80,000 pesos por metro cuadrado puede cerrarse alrededor de 74,000 a 77,000 pesos si el comprador cuenta con información sólida y representación adecuada.

Comparación entre ambas colonias

Condesa tiende a tener precios ligeramente más altos que Roma Norte por varias razones concretas. El parque México y el parque España funcionan como anclas de valor: los departamentos con vista o a menos de dos cuadras de estos parques sostienen precios que fácilmente superan los 85,000 pesos por metro cuadrado. La arquitectura art déco que caracteriza avenidas como Ámsterdam y Tamaulipas también suma valor, porque ese tipo de inmuebles no se puede replicar.

Roma Norte, por su parte, ofrece una mezcla de edificios porfirianos con fachadas de cantera, construcciones de mediados del siglo XX y desarrollos más recientes sobre calles como Álvaro Obregón, Orizaba y Sonora. El precio por metro cuadrado en Roma Norte es competitivo para quien busca mayor superficie por el mismo presupuesto, sin alejarse de la oferta de restaurantes, galerías y transporte que caracteriza a la zona.

2. Qué factores mueven el precio del metro cuadrado

El precio por metro cuadrado no es uniforme ni siquiera dentro de un mismo edificio. Entender qué variables lo determinan te permite evaluar si un precio de lista está justificado o si hay margen para negociar.

Antigüedad y tipo de construcción

Los edificios de los años treinta a sesenta tienen encanto arquitectónico pero pueden requerir inversión en instalaciones eléctricas, hidráulicas y de gas. Un departamento en un edificio de esa época en muy buen estado puede cotizar igual o más caro que uno nuevo, pero si las instalaciones están deterioradas, el precio debería reflejarlo. Los desarrollos nuevos entregados entre 2023 y 2026 en ambas colonias arrancan en promedio desde 75,000 pesos por metro cuadrado y suben según las amenidades incluidas.

Planta baja vs. pisos altos y amenidades

Dentro de un mismo edificio, la planta baja suele costar entre un 10% y un 15% menos por metro cuadrado que los pisos superiores, principalmente por iluminación natural y privacidad. Los departamentos en últimos pisos con terraza privada o los penthouse con acceso exclusivo al roof garden pueden superar los 100,000 pesos por metro cuadrado en Condesa. Las amenidades como estacionamiento cubierto, bodega, elevador y área de lavandería también impactan el valor: un departamento sin cajón de estacionamiento en una colonia donde aparcar en la calle es difícil puede quedar hasta 8% por debajo del precio de unidades comparables con cajón.

Ubicación dentro de la colonia

No todas las calles de Condesa ni de Roma Norte tienen el mismo valor. En Condesa, la proximidad al parque México o al parque España eleva el precio de forma notoria. En Roma Norte, las calles arboladas como Álvaro Obregón o las que bordean el jardín Pushkin sostienen valores más altos que las calles interiores sin arbolado. La cercanía a la Línea 1 del Metro en estaciones como Insurgentes o Sevilla también es un factor que los compradores valoran y que se refleja en el precio.

3. Rangos de precio según el tamaño del departamento

Traducir el precio por metro cuadrado a un precio total de compra depende directamente del tamaño del inmueble. Aquí están los rangos más comunes que se encuentran en el mercado de Condesa y Roma Norte en septiembre de 2026.

Estudios y departamentos de un cuarto

Los estudios en estas colonias tienen superficies que van de 35 a 55 metros cuadrados. Al precio promedio de la zona, eso equivale a un rango de compra de aproximadamente 2.1 a 4.9 millones de pesos. Los departamentos de una recámara, que suelen medir entre 55 y 75 metros cuadrados, se ubican entre 3.3 y 6.75 millones de pesos. Estas unidades tienen alta demanda tanto de compradores para uso propio como de inversionistas que los destinan a renta de larga o corta estancia.

Departamentos de dos y tres recámaras

Los departamentos de dos recámaras en Condesa y Roma Norte miden en promedio entre 80 y 120 metros cuadrados. Con un precio por metro cuadrado de entre 65,000 y 85,000 pesos, el rango de compra va de 5.2 a 10.2 millones de pesos. Las unidades de tres recámaras, que suelen tener entre 120 y 180 metros cuadrados, pueden alcanzar entre 7.8 y 16.2 millones de pesos dependiendo de la colonia, el piso y las amenidades.

Para quienes vienen de otras ciudades o del extranjero y quieren entender cómo se comparan estos valores con el resto de CDMX, este análisis de precios de departamentos en Ciudad de México en 2026 ofrece un contexto útil: Condesa y Roma Norte están entre las zonas con mayor precio por metro cuadrado de la capital, superando el promedio de colonias como Narvarte, Del Valle o Coyoacán.

Penthouse y unidades de lujo

Las unidades de lujo en Condesa y Roma Norte se cotizan desde 90,000 pesos por metro cuadrado y pueden superar los 120,000 pesos en casos de inmuebles con diseño de arquitecto, acabados importados, terraza grande o doble altura. Un penthouse de 200 metros cuadrados en Condesa frente al parque puede llegar a 24 millones de pesos o más. Este segmento tiene un inventario muy reducido y los tiempos en mercado suelen ser más largos, lo que da más margen de negociación al comprador bien informado.

4. Tendencias del mercado que afectan tu decisión de compra

El precio por metro cuadrado en Condesa y Roma Norte no se mueve en el vacío. Hay fuerzas de mercado específicas que lo sostienen al alza y otras que pueden generar oportunidades para quien compra con criterio.

Demanda de compradores nacionales e internacionales

Desde 2022, Condesa y Roma Norte han recibido un flujo importante de compradores extranjeros, especialmente de Estados Unidos, Canadá y varios países de Europa, atraídos por el tipo de cambio favorable y la oferta urbana de la zona. Ese fenómeno no ha desaparecido en 2026: sigue siendo un factor que sostiene la demanda y presiona los precios al alza en el segmento de departamentos de uno y dos cuartos. Los compradores mexicanos de otras ciudades del país, particularmente de Guadalajara y Monterrey, también representan una parte relevante de las operaciones en estas colonias.

Inventario disponible y tiempo en mercado

El inventario de departamentos en venta en Condesa y Roma Norte se mantiene limitado en septiembre de 2026. La restricción de usos de suelo en ambas colonias frena el desarrollo de nuevos edificios, lo que significa que la mayor parte del inventario corresponde a inmuebles existentes que salen al mercado por cambio de propietario. Un departamento bien valuado y en buen estado en estas colonias tiene un tiempo promedio en mercado de entre 45 y 90 días, aunque las unidades con precio fuera de mercado pueden tardar seis meses o más sin moverse.

Perspectivas para el cierre de 2026

Para los últimos meses de 2026, los indicadores apuntan a que los precios se mantendrán estables con una tendencia de crecimiento moderado, de entre 3% y 6% anual en términos nominales. Eso no significa que no haya oportunidades: los inmuebles que llevan mucho tiempo en mercado, los que necesitan renovación o los que se venden por situaciones de liquidez del propietario pueden negociarse con descuentos reales. Si estás considerando comprar, también puede ayudarte revisar nuestra guía completa para compradores y vendedores en CDMX para entender el proceso de compra desde el inicio.

5. Lo que debes revisar antes de cerrar la compra

Conocer el precio por metro cuadrado es el punto de partida, pero no el único dato que determina si una compra es conveniente. Hay elementos de due diligence que pueden cambiar completamente el análisis.

Documentación y régimen de condominio

En Condesa y Roma Norte es común encontrar edificios con régimen de condominio establecido hace décadas, lo que significa que el reglamento interno, el fondo de reserva y el estado de las áreas comunes pueden variar mucho de un edificio a otro. Antes de hacer una oferta formal, solicita el acta constitutiva del condominio, los estados de cuenta del mantenimiento y el reglamento vigente. Un edificio con cuotas de mantenimiento atrasadas o con problemas estructurales no resueltos puede representar un costo adicional significativo después de la compra.

Gastos adicionales al precio de lista

Al precio de compra hay que sumar gastos de escrituración que en CDMX representan entre el 5% y el 7% del valor de la operación. Ese porcentaje incluye el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), honorarios notariales, derechos de registro y avalúo. Para un departamento de 6 millones de pesos, eso significa entre 300,000 y 420,000 pesos adicionales que debes tener disponibles al momento del cierre. Si la compra se hace con crédito hipotecario, el banco también cobra comisión de apertura y puede requerir un seguro de daños y de vida vinculado al crédito.

Cómo negociar en este mercado

Negociar bien en Condesa y Roma Norte requiere datos, no intuición. El argumento más efectivo es un comparativo de operaciones recientes en el mismo edificio o en la misma calle, no el precio de otros portales. Si el inmueble lleva más de 90 días publicado sin cambios, el vendedor suele estar dispuesto a escuchar una oferta por debajo del precio de lista. Si la propiedad acaba de salir al mercado y está bien valuada, el margen de negociación es menor. Conocer esa diferencia antes de negociar puede ahorrarte semanas de proceso.