¿Cómo es el predial en CDMX y cuánto pagas por un departamento de 4 millones de pesos?

El predial es el impuesto anual que pagan todos los propietarios de inmuebles en México. En la Ciudad de México lo administra la Secretaría de Administración y Finanzas del Gobierno de la CDMX, y los recursos que genera se destinan a servicios públicos locales: recolección de basura, alumbrado, mantenimiento de calles y parques, entre otros. Si compras un departamento en Narvarte, Del Valle, Polanco, Coyoacán o cualquier otra alcaldía, el predial es una obligación que empieza a correr desde el momento en que el inmueble queda a tu nombre en escrituras.

El impuesto que financia la ciudad

A diferencia de otros gastos al comprar una propiedad, como el ISAI o los honorarios notariales, el predial no es un costo único. Se paga cada año, y si no lo cubres, el gobierno capitalino genera recargos e intereses que se acumulan sobre el saldo. En la práctica, muchos compradores nuevos subestiman este gasto porque se concentran en los costos de cierre. Conocer el monto desde antes de comprar te permite presupuestar con precisión.

Si quieres entender el panorama completo de los gastos al adquirir una propiedad en la capital, el artículo Homes for Sale in CDMX: Complete Buyer's Guide publicado en este mismo sitio te da el contexto general que necesitas antes de tomar una decisión.

Quién lo administra y quién lo cobra

La Secretaría de Administración y Finanzas de la CDMX establece cada año las tarifas y los rangos de valor catastral mediante el Código Fiscal de la Ciudad de México. El pago se puede hacer en línea a través del portal finanzas.cdmx.gob.mx, en bancos autorizados o en las oficinas de la Tesorería. No existe una ventanilla en cada alcaldía para cobrar el predial; el proceso está centralizado por la Secretaría. El recibo oficial que recibes al pagar es el comprobante legal de que el inmueble está al corriente, y los notarios lo solicitan cuando hay una compraventa.

2. Cómo se calcula el predial en CDMX paso a paso

El predial en CDMX no se calcula sobre el precio de venta del inmueble ni sobre el valor comercial que aparece en un portal de propiedades. Se calcula sobre el valor catastral, que es un valor fiscal determinado por la autoridad local y que en la mayoría de los casos es inferior al precio de mercado. Entender esta diferencia es clave para no sobreestimar ni subestimar lo que pagarás.

El valor catastral no es el precio de mercado

El valor catastral se obtiene sumando el valor del terreno y el valor de construcción según tablas oficiales que publica el Gobierno de la CDMX. Estas tablas asignan un valor por metro cuadrado según la zona catastral y el tipo de construcción. En colonias como Condesa, Roma Norte o Polanco, el valor catastral puede representar entre el 40% y el 70% del precio comercial. En colonias de Iztapalapa, Gustavo A. Madero o Tláhuac, la brecha suele ser menor porque los precios de mercado están más cerca del valor fiscal.

Para conocer el valor catastral de un inmueble específico puedes solicitar la Constancia de Valor Catastral en el portal de la Secretaría de Administración y Finanzas con el número de cuenta predial, que aparece en cualquier recibo de pago anterior o en las escrituras del inmueble.

Las tarifas y la tabla de rangos del Código Fiscal

El Código Fiscal de la CDMX divide los inmuebles en rangos de valor catastral y asigna una tasa progresiva a cada rango. Para inmuebles de uso habitacional, las tasas van desde aproximadamente el 0.10% para los valores catastrales más bajos hasta alrededor del 0.34% para los más altos. La fórmula es: toma el valor catastral del inmueble, identifica en qué rango cae, aplica la cuota fija de ese rango más la tasa marginal sobre el excedente del límite inferior. El resultado es el predial anual antes de cualquier descuento.

Para profundizar en cómo funciona este sistema de rangos, LegalClarity explica el mecanismo del predial en México con detalle técnico que complementa lo que aquí se describe.

Ejemplo real con un departamento de 4 millones de pesos

Supongamos que adquieres un departamento en Del Valle con un precio de venta de 4 millones de pesos. El valor catastral de ese inmueble podría ubicarse, dependiendo de la zona catastral y los metros cuadrados de terreno y construcción, entre 1.8 y 2.8 millones de pesos. Para este ejemplo usamos un valor catastral de 2.2 millones de pesos, que es un rango razonable para un departamento de entre 80 y 100 metros cuadrados en una colonia consolidada de la alcaldía Benito Juárez.

Con un valor catastral de 2.2 millones de pesos, aplicando la tabla de rangos del Código Fiscal de la CDMX vigente en 2026, el predial anual sin descuentos quedaría en un rango aproximado de 3,500 a 5,500 pesos al año. Ese monto puede parecer bajo comparado con lo que pagan propietarios en Estados Unidos o Canadá, y es precisamente porque México aplica tasas relativamente reducidas sobre valores catastrales que no siempre reflejan el precio de mercado. Si el valor catastral fuera más alto, por ejemplo 2.8 millones, el predial anual podría acercarse a los 6,000 o 7,000 pesos.

Estos son números orientativos. El monto exacto depende del valor catastral específico del inmueble, que varía calle por calle y edificio por edificio. La única forma de saber el predial real de un departamento concreto es consultar la cuenta predial con la Secretaría de Administración y Finanzas o pedirle al vendedor el último recibo de pago.

3. Descuentos y formas de pago que debes conocer

El Gobierno de la CDMX ofrece un descuento significativo a quienes pagan el predial completo del año en enero. Este beneficio existe desde hace varios años y en 2026 sigue vigente: pagar en enero te da un descuento del 7% sobre el monto anual. Es el incentivo más sencillo y directo que existe para reducir lo que pagas, y muchos propietarios en colonias como Coyoacán, Xochimilco o Azcapotzalco lo aprovechan cada año sin falta.

El descuento por pago en enero

Siguiendo el ejemplo anterior, si tu predial anual es de 5,000 pesos y pagas en enero, el descuento del 7% te ahorra 350 pesos. No es una cantidad enorme, pero si tienes varios inmuebles o si el predial es más alto porque el valor catastral es mayor, el ahorro crece proporcionalmente. Además, pagar en enero te libera de tener que recordar el vencimiento durante el resto del año y evitas cualquier riesgo de recargo por pago tardío.

También puedes pagar de forma bimestral. En ese caso no aplica el descuento de enero, pero puedes distribuir el gasto en seis pagos durante el año. El primer bimestre vence a finales de febrero, y así sucesivamente hasta diciembre.

Otros beneficios y exenciones vigentes

El Código Fiscal de la CDMX contempla exenciones parciales o totales para ciertos perfiles de propietarios. Los adultos mayores de 60 años que sean propietarios de un solo inmueble de uso habitacional pueden acceder a una reducción del 30% en el predial. Las personas con discapacidad permanente y los pensionados o jubilados tienen acceso a beneficios similares, siempre que el inmueble sea su vivienda principal y no supere cierto valor catastral.

Para acceder a cualquiera de estas exenciones hay que tramitarlas directamente ante la Secretaría de Administración y Finanzas, presentando la documentación que acredite la condición correspondiente. No se aplican de forma automática. Si compras un departamento y el vendedor tenía una exención, esa exención no se transfiere: el nuevo propietario debe tramitar la suya si cumple los requisitos.

4. Predial en distintas colonias de CDMX: lo que cambia y lo que no

La colonia donde se ubica el departamento influye directamente en el valor catastral y, por lo tanto, en el predial que pagarás. La Ciudad de México está dividida en zonas catastrales, y cada zona tiene asignados valores distintos por metro cuadrado de terreno y de construcción. Un departamento de 90 metros cuadrados en Polanco no tendrá el mismo predial que uno de 90 metros cuadrados en Iztapalapa, aunque ambos se vendan al mismo precio comercial.

Colonias con valores catastrales más altos

En colonias como Polanco, Lomas de Chapultepec, Santa Fe o Bosques de las Lomas, los valores catastrales por metro cuadrado son de los más altos de la ciudad. Un departamento valuado en 4 millones de pesos en estas zonas podría tener un valor catastral más cercano al precio de mercado que en otras colonias, lo que se traduce en un predial anual más alto. En Polanco, por ejemplo, un departamento de 80 metros cuadrados podría tener un predial anual de entre 7,000 y 12,000 pesos dependiendo del edificio, el año de construcción y los metros de terreno proporcional.

Colonias con valores catastrales más bajos

En alcaldías como Iztapalapa, Gustavo A. Madero, Tláhuac o Milpa Alta, los valores catastrales por metro cuadrado son considerablemente menores. Un departamento que se vende en 4 millones de pesos en estas zonas, un precio que ya refleja la revalorización que han tenido algunos corredores de estas alcaldías, puede tener un valor catastral de entre 800,000 y 1.5 millones de pesos, lo que resulta en un predial anual de entre 1,200 y 2,500 pesos aproximadamente.

En colonias de precio medio como Del Valle, Narvarte, Portales, Mixcoac o Xochimilco, el predial para un departamento de 4 millones de pesos suele caer en el rango de 3,500 a 6,500 pesos anuales, que es el escenario más común para compradores en ese segmento de precio en septiembre de 2026.

Lo que no cambia sin importar la colonia es la fórmula de cálculo: siempre es valor catastral más la tabla de rangos del Código Fiscal. Lo que varía es el insumo principal, es decir, el valor catastral que asigna la autoridad a ese inmueble específico.

5. Qué debes revisar sobre el predial antes de cerrar una compraventa

Antes de firmar cualquier escritura, el notario exige que el predial esté al corriente y sin adeudos. Si el vendedor tiene años sin pagar, los recargos acumulados pueden ser considerables, y en muchos casos esa deuda se descuenta del precio de venta o se negocia como condición del cierre. Como comprador, tienes derecho a pedir los últimos tres recibos de pago del predial antes de hacer cualquier oferta formal.

Cómo verificar que el predial está al corriente

Con el número de cuenta predial del inmueble puedes consultar el estado de cuenta en el portal finanzas.cdmx.gob.mx sin necesidad de ir a ninguna oficina. El sistema muestra si hay adeudos pendientes, el monto de los recargos y el historial de pagos. Este número aparece en las escrituras del inmueble o en cualquier recibo anterior. Si el vendedor no te lo proporciona, es una señal de alerta que vale la pena investigar antes de avanzar.

El predial después de la compra: qué cambia a tu nombre

Una vez que el inmueble queda inscrito a tu nombre en el Registro Público de la Propiedad, la cuenta predial se actualiza con el nuevo propietario. Sin embargo, este proceso no es automático ni inmediato: puede tardar varias semanas después del cierre notarial. Durante ese periodo, conviene guardar copia de las escrituras y del recibo de pago del ISAI para acreditar la propiedad si fuera necesario. El primer predial que pagas como nuevo dueño corresponde al ejercicio fiscal del año en que se firmaron las escrituras, prorrateado desde la fecha de la compraventa si la operación ocurrió a mitad del año.

Si quieres entender mejor los demás costos del proceso legal de compra en la Ciudad de México, incluyendo el ISAI y los honorarios notariales que se pagan al cerrar, este sitio cuenta con recursos adicionales que Manuel Acosta ha preparado para compradores en CDMX.

Una perspectiva comparativa: el predial en México frente a otros países

Para quienes llegan de Estados Unidos, Canadá o Europa, el predial en México suele ser una grata sorpresa. En muchas ciudades estadounidenses, el impuesto predial equivalente puede representar el 1% al 2% del valor de mercado del inmueble por año. En CDMX, para un departamento de 4 millones de pesos, el predial anual difícilmente supera los 12,000 pesos, lo que equivale a menos del 0.3% del precio de venta. Esta diferencia es relevante para quienes comparan el costo de vida total entre ciudades.

Para quienes están evaluando adquirir propiedad en la capital desde el extranjero, TheLatinvestor ofrece una guía detallada sobre los impuestos prediales en Ciudad de México que incluye comparaciones con otras ciudades de América Latina y contexto adicional sobre el sistema fiscal mexicano.