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Cómo funciona el proceso legal de compra de casa en CDMX paso a paso: de la oferta a las escrituras
By Manuel Acosta
September 22, 2026 · 9 min read
Comprar una propiedad en la Ciudad de México involucra un proceso legal muy distinto al de otros países, con etapas específicas que van desde la oferta formal hasta la firma de escrituras ante notario. Si quieres entender cómo funciona el proceso legal de compra de casa en CDMX paso a paso, desde que haces tu primera oferta hasta que recibes tus escrituras, esta guía cubre cada etapa con los tiempos reales, los documentos que necesitas y los costos que debes anticipar.
1. La oferta y el convenio de intención de compra
El primer paso formal del proceso legal de compra de casa en CDMX es presentar una oferta por escrito. En el mercado de la Ciudad de México esto se hace mediante una carta oferta o convenio de intención de compra, un documento privado que establece el precio que propones, las condiciones de pago y el plazo en que el vendedor debe responder. No tiene la misma fuerza vinculante que un contrato, pero pone las cartas sobre la mesa y evita malentendidos desde el inicio.
Qué es una carta oferta y para qué sirve
La carta oferta especifica el precio propuesto, la forma de pago (contado, crédito hipotecario, o una combinación), y cualquier condición especial como la entrega del inmueble desocupado o la inclusión de ciertos muebles. En colonias con alta demanda como Polanco, Condesa o Del Valle, los vendedores reciben múltiples ofertas en días, por lo que presentar una carta oferta bien estructurada puede marcar la diferencia entre cerrar el trato o perder el inmueble.
Negociación de precio y condiciones
Una vez que el vendedor recibe la oferta, puede aceptarla, rechazarla o hacer una contraoferta. En septiembre de 2026, el mercado de departamentos en CDMX mantiene precios firmes en zonas como Roma Norte y Narvarte, donde la demanda supera la oferta disponible, lo que deja poco margen de negociación. En cambio, en desarrollos nuevos de Iztapalapa o Gustavo A. Madero es más común obtener entre un 3% y un 8% de descuento sobre el precio de lista. Una vez que ambas partes están de acuerdo, se avanza al contrato formal.
2. El contrato de promesa de compraventa
El contrato de promesa de compraventa es el documento privado que hace el proceso legalmente vinculante para ambas partes. No requiere notario para ser válido entre las partes, pero sí debe estar bien redactado para protegerte. Este contrato define exactamente qué se compra, a qué precio, en qué plazo y bajo qué condiciones se puede cancelar.
Qué debe incluir el contrato privado
Un contrato de promesa de compraventa sólido incluye: la descripción completa del inmueble con su número de folio real en el Registro Público de la Propiedad de CDMX, el precio total acordado, el monto del anticipo, las penalidades por incumplimiento de cualquiera de las partes, la fecha límite para firmar la escritura ante notario, y las condiciones suspensivas (por ejemplo, que el comprador obtenga su crédito hipotecario en un plazo determinado). Omitir cualquiera de estos puntos puede convertirse en un problema costoso.
El anticipo o enganche: montos y condiciones
Al firmar el contrato de promesa, el comprador entrega un anticipo. En CDMX, el monto más común oscila entre el 10% y el 20% del precio de venta, aunque en operaciones con crédito hipotecario puede ser menor dependiendo del banco. Este anticipo generalmente se pierde si el comprador se echa para atrás sin causa justificada; si el vendedor es quien incumple, la práctica habitual es devolver el doble del anticipo. Estas condiciones deben quedar explícitas en el contrato.
Cuándo interviene un abogado
Contratar a un abogado especialista en bienes raíces para revisar o redactar el contrato privado no es obligatorio en CDMX, pero sí es muy recomendable cuando el inmueble tiene historial de litigios, cuando el vendedor es una persona moral (empresa), o cuando la operación involucra un fideicomiso. Los honorarios de un abogado para esta etapa suelen rondar entre $5,000 y $15,000 pesos, una inversión pequeña frente al riesgo que se evita.
3. La due diligence: verificación legal y técnica del inmueble
Antes de llegar al notario, debes verificar que el inmueble no tenga problemas legales, fiscales o físicos que puedan afectar tu compra. Esta etapa, conocida como due diligence, es quizá la más importante del proceso legal de compra de casa en CDMX y la que más compradores omiten por prisa o confianza excesiva en el vendedor.
Estudio de título y certificado de libertad de gravamen
El estudio de título lo realiza el notario público que elijas para la escrituración. Consiste en revisar el historial registral del inmueble en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio de CDMX para confirmar que el vendedor es el legítimo propietario y que no existen hipotecas, embargos, servidumbres o litigios pendientes sobre el bien. El certificado de libertad de gravamen es el documento oficial que acredita que el inmueble está libre de cargas; su obtención tarda entre 5 y 10 días hábiles.
Verificación de adeudos y uso de suelo
También debes verificar que el inmueble esté al corriente en el pago del predial ante la Tesorería de CDMX y en el pago de las cuotas de mantenimiento si se trata de un departamento en condominio. Adicionalmente, conviene consultar el uso de suelo permitido en la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) de CDMX, especialmente si piensas usar la propiedad para fines distintos al habitacional. Un uso de suelo incorrecto puede invalidar permisos o generar multas después de la compra.
Revisión física del inmueble
Contratar a un perito valuador o arquitecto para una inspección física es una práctica cada vez más común en CDMX, sobre todo tras los sismos de 2017 y 2022. El perito revisa la estructura, instalaciones eléctricas e hidráulicas, y el estado general del inmueble. En edificios con más de 20 años en colonias como Benito Juárez o Cuauhtémoc, esta revisión puede revelar daños estructurales no visibles que cambiarían por completo tu decisión de compra o el precio que estás dispuesto a pagar.
Para una visión más amplia del mercado inmobiliario de CDMX antes de llegar a esta etapa, puedes consultar la guía completa de casas en venta en CDMX que Manuel Acosta tiene publicada en este sitio.
4. El papel del notario en CDMX y la escrituración
En México, ninguna compraventa de inmueble es legalmente válida frente a terceros sin escritura pública firmada ante notario. El notario público en CDMX no es simplemente un fedatario que certifica firmas: es el profesional que calcula y retiene los impuestos correspondientes, verifica la identidad de las partes, revisa el historial registral del inmueble y redacta la escritura conforme a la ley. Por eso, el proceso de escrituración es el momento más importante de toda la operación.
Por qué el notario es el eje del proceso
En CDMX existen alrededor de 200 notarías públicas. El comprador tiene el derecho de elegir al notario, salvo que el contrato privado indique lo contrario. Los honorarios notariales en la Ciudad de México están regulados por el Arancel del Colegio de Notarios del Distrito Federal y varían según el valor de la operación; para una compraventa de $3,000,000 de pesos, los honorarios del notario suelen rondar entre $40,000 y $70,000 pesos, sin incluir impuestos. Para una descripción detallada de todos los costos de cierre, incluyendo el ISAI y los derechos de registro, consulta el artículo de este sitio sobre costos de cierre en CDMX.
Documentos que se presentan ante notario
El notario solicita un conjunto de documentos tanto al vendedor como al comprador. Del vendedor: escritura anterior del inmueble, identificaciones oficiales, comprobante de pago de predial al corriente, certificado de no adeudo de agua del SACMEX, y en caso de persona moral, acta constitutiva y poderes notariales. Del comprador: identificación oficial, RFC con homoclave emitido por el SAT, CURP, y comprobante de domicilio. Si la operación se financia con crédito hipotecario, el banco también envía su propio representante legal y documentación adicional a la firma.
Para profundizar en qué son exactamente las escrituras y qué información contienen, el recurso de Nido Urbano sobre escrituras en México explica con claridad su estructura y valor legal.
Tiempos reales de escrituración en CDMX
Una vez que el notario tiene todos los documentos completos, el proceso de escrituración en CDMX tarda entre 15 y 45 días hábiles en condiciones normales. El plazo depende de la rapidez con que se obtengan los certificados del Registro Público, si hay crédito hipotecario de por medio (los bancos agregan entre 10 y 20 días adicionales para sus trámites internos), y la carga de trabajo de la notaría elegida. En operaciones de contado sin complicaciones, 20 días hábiles es un plazo razonable.
5. Del pago final al Registro Público de la Propiedad
El día de la firma de escrituras es el momento en que se liquida el saldo del precio de compra y se formaliza el cambio de propietario. Pero firmar la escritura ante notario no es el último paso: la propiedad no queda inscrita a tu nombre hasta que el notario ingresa el instrumento al Registro Público de la Propiedad y el Comercio de CDMX.
Cómo se liquida la compraventa
El pago del saldo restante se realiza mediante transferencia electrónica interbancaria (SPEI) directamente a la cuenta del vendedor, o mediante cheque certificado. En CDMX, el pago en efectivo de grandes sumas está restringido por la Ley Anti Lavado (Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita): cualquier pago en efectivo superior a $200,000 pesos en una operación inmobiliaria está prohibido y puede generar sanciones tanto para el comprador como para el vendedor. El notario está obligado a reportar estas operaciones al SAT.
Inscripción en el Registro Público de la Propiedad
Después de la firma, el notario ingresa la escritura al Registro Público de la Propiedad y el Comercio de CDMX para su inscripción. Este trámite tarda actualmente entre 30 y 90 días hábiles, dependiendo del volumen de operaciones en el Registro. Durante ese período, el notario te entrega un testimonio notarial que funciona como comprobante de tu propiedad mientras el registro se completa. Una vez inscrita, recibes tu escritura con el sello del Registro Público, que es el documento definitivo que acredita tu titularidad.
Cuándo eres oficialmente propietario
Legalmente, eres propietario desde el momento en que se firma la escritura ante notario. La inscripción en el Registro Público no crea el derecho de propiedad, pero sí lo hace oponible frente a terceros, lo que significa que ningún acreedor del vendedor puede afectar el inmueble una vez inscrito a tu nombre. Por eso, aunque puedes tomar posesión física del inmueble desde la firma, es fundamental que el notario complete el proceso de registro sin demora.
Para una referencia técnica adicional sobre el proceso de escrituración en CDMX, incluyendo los requisitos notariales vigentes en 2026, el sitio Abogados en CDMX ofrece una guía detallada sobre escrituración con los pasos y costos actualizados.
FAQ
¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso legal de compra de casa en CDMX, desde la oferta hasta las escrituras?
En una operación de contado sin complicaciones, el proceso completo desde la carta oferta hasta la firma de escrituras tarda entre 45 y 90 días naturales. Si la compra se financia con un crédito hipotecario, el plazo se extiende a entre 90 y 150 días, porque el banco realiza su propio avalúo, análisis de crédito y trámites internos antes de autorizar el desembolso. La inscripción en el Registro Público de la Propiedad de CDMX agrega entre 30 y 90 días hábiles adicionales, aunque durante ese período ya puedes tomar posesión del inmueble con el testimonio notarial en mano. Planificar con estos tiempos reales evita sorpresas y presiones innecesarias sobre el vendedor.
¿Quién paga los gastos notariales en una compraventa en CDMX, el comprador o el vendedor?
Por costumbre y por ley en la Ciudad de México, los gastos notariales corren a cargo del comprador. Esto incluye los honorarios del notario, el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI, que equivale al 4.5% del valor de la operación o del valor catastral, el que sea mayor), los derechos de inscripción en el Registro Público y los gastos de gestión de certificados. El vendedor, por su parte, paga el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la ganancia obtenida en la venta, aunque puede estar exento si el inmueble fue su casa habitación y cumple los requisitos del SAT. En total, el comprador debe presupuestar entre el 6% y el 8% del valor de compra para cubrir todos los gastos de cierre.
¿Puedo comprar un inmueble en CDMX sin contratar a un agente inmobiliario?
Sí, legalmente puedes comprar sin agente inmobiliario, pero hacerlo sin asesoría profesional aumenta el riesgo de pagar de más, firmar un contrato privado con cláusulas desfavorables, o no detectar problemas legales en el inmueble antes de comprometerte. En CDMX, donde el mercado de colonias como Narvarte, Del Valle o Coyoacán es muy activo y los precios varían significativamente de una calle a otra, un agente con conocimiento local puede ayudarte a identificar el valor real de la propiedad, negociar condiciones y coordinar el proceso con el notario. Los honorarios del agente inmobiliario en CDMX suelen ser del 3% al 5% del precio de venta más IVA, y en la mayoría de las operaciones los paga el vendedor.