Degerloch, Stuttgart Real Estate Market Guide: Prices, Neighborhoods and Timing

Degerloch liegt auf rund 450 bis 490 Metern über dem Meeresspiegel südlich der Stuttgarter Innenstadt und ist über die Stadtbahnlinie U7 sowie die historische Zahnradbahn direkt mit dem Zentrum verbunden. Die Fahrtzeit vom Albplatz bis zum Hauptbahnhof beträgt mit der Stadtbahn etwa 15 bis 18 Minuten, was den Stadtteil für Menschen attraktiv macht, die Nähe zur City schätzen, aber auf dem Filderplateau wohnen möchten.

Lage und Anbindung

Der Albplatz bildet das Herz von Degerloch mit Wochenmarkt, Supermärkten, Apotheken und einer kompakten Gastronomiezeile. Zum Flughafen Stuttgart sind es per Auto rund 15 Minuten über die B27, was den Stadtteil auch für Vielreisende interessant macht. Wer mehr über den Alltag in Degerloch erfahren möchte, findet in unserem Artikel Alltag in Stuttgart-Degerloch: Einkaufen, Restaurants und Grünflächen im Überblick einen ausführlichen Überblick.

Bebauung und Wohnstruktur

Die Bebauung in Degerloch ist ausgesprochen gemischt. Im Kernbereich rund um den Albplatz stehen überwiegend Mehrfamilienhäuser aus den 1950er bis 1970er Jahren sowie neuere Wohnanlagen aus den 2000er und 2010er Jahren. In den ruhigeren Hanglagen und am Rand zum Bopserwald dominieren freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften aus der Gründerzeit, der Zwischenkriegszeit und den Nachkriegsjahrzehnten. Viele dieser Gebäude verfügen über großzügige Grundstücke zwischen 400 und 900 Quadratmetern.

Neubauprojekte entstehen in Degerloch seltener als in flacheren Stadtteilen, weil kaum noch größere Bauflächen verfügbar sind. Wenn Neubauwohnungen auf den Markt kommen, sind sie meist das Ergebnis von Nachverdichtung auf bereits bebauten Grundstücken oder der Umwandlung älterer Gewerbegebäude.

2. Aktuelle Preise im Degerloch Stuttgart Immobilienmarkt

Im September 2026 liegen die Angebotspreise in Degerloch deutlich über dem gesamtstädtischen Stuttgarter Durchschnitt. Der Degerloch Stuttgart Immobilienmarkt zählt zu den preisintensiveren Lagen des Stadtgebiets, was vor allem auf die ruhige Höhenlage, den hohen Grünanteil und die gute Stadtbahnanbindung zurückzuführen ist.

Quadratmeterpreise Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Degerloch werden im September 2026 typischerweise zwischen 5.200 und 7.800 Euro pro Quadratmeter angeboten. Bestandswohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren ohne umfassende Sanierung liegen eher im unteren Bereich dieser Spanne, also bei etwa 5.200 bis 5.800 Euro pro Quadratmeter. Vollständig modernisierte Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung, Balkon oder Terrasse und Tiefgaragenstellplatz erzielen 6.500 bis 7.200 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen oder Wohnungen in Neubauqualität mit Energieeffizienzklasse A oder B werden vereinzelt auch über 7.800 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Eine typische 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern in gutem Zustand kostet in Degerloch derzeit zwischen 430.000 und 570.000 Euro. Eine vergleichbare Wohnung in Stuttgart-Mitte liegt preislich ähnlich, wie unser Artikel zu den Quadratmeterpreisen in Stuttgart-Mitte zeigt, wobei Degerloch durch seine Grünlage punktet, während Mitte durch die unmittelbare Innenstadtnähe überzeugt.

Preise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften

Einfamilienhäuser in Degerloch kosten im September 2026 in der Regel zwischen 950.000 und 1,9 Millionen Euro. Ein freistehendes Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche, Baujahr 1960er Jahre, ohne umfassende Sanierung und mit einem Grundstück von 500 Quadratmetern liegt meist bei 950.000 bis 1,2 Millionen Euro. Vollständig kernsanierte Objekte oder Häuser in bevorzugter Hanglage mit Stuttgarter Talblick erreichen 1,5 bis 1,9 Millionen Euro und darüber. Doppelhaushälften mit 120 bis 140 Quadratmetern Wohnfläche werden üblicherweise zwischen 750.000 und 1,1 Millionen Euro angeboten.

Aktuelle Angebote können Sie auf ImmoScout24 nach Stuttgarter Stadtteilen gefiltert abrufen, um einen ersten Überblick über das aktuelle Angebot in Degerloch zu bekommen.

Preisentwicklung seit 2022

Nach dem deutlichen Preisrückgang in den Jahren 2022 und 2023, der durch den raschen Zinsanstieg ausgelöst wurde, haben sich die Preise in Degerloch seit Mitte 2024 weitgehend stabilisiert. Im Vergleich zum Höchststand von 2022 liegen die Angebotspreise für Bestandsobjekte in Degerloch im September 2026 noch etwa 8 bis 12 Prozent darunter. Neubauten und hochwertig sanierte Objekte haben die Korrektur deutlich besser weggesteckt und notieren teils nur 3 bis 5 Prozent unter den Spitzenwerten.

Engel & Völkers liefert in ihrer Stuttgarter Marktpreisübersicht ergänzende Daten zur Preisentwicklung in verschiedenen Stuttgarter Lagen, die als Referenz für die Einordnung der Degerloch-Preise hilfreich sind.

3. Die verschiedenen Wohnlagen in Degerloch

Degerloch ist kein homogener Stadtteil, sondern gliedert sich in mehrere Teillagen mit unterschiedlichem Charakter, unterschiedlicher Bebauungsdichte und unterschiedlichen Preisniveaus. Wer gezielt sucht, sollte diese Unterschiede kennen, bevor er Angebote vergleicht.

Rund um den Albplatz und die Löwenstraße

Der Bereich rund um den Albplatz ist der urbanste Teil von Degerloch. Hier konzentrieren sich Mehrfamilienhäuser, Geschäfte, Arztpraxen und Restaurants. Die Stadtbahnhaltestelle Degerloch liegt fußläufig, was kurze Wege in die Innenstadt ermöglicht. Eigentumswohnungen in diesem Bereich sind gut vermietbar, weshalb dieser Teil des Stadtteils auch für Kapitalanleger interessant ist. Die Bebauung entlang der Löwenstraße umfasst sowohl ältere Gründerzeithäuser als auch Wohnanlagen aus den 1980er und 1990er Jahren.

Ränder zum Waldgebiet Bopser und Rotwildpark

Die Hanglagen zwischen Degerloch und dem Bopserwald sowie die Straßen in Richtung Rotwildpark gehören zu den ruhigsten und grünsten Teilen des Stadtteils. Hier stehen vor allem freistehende Einfamilienhäuser auf größeren Grundstücken, viele davon mit direktem Zugang zu Waldwegen. Die Bebauung ist aufgelockert, der Verkehr gering. Grundstücke in dieser Lage wechseln selten den Besitzer, weshalb das Angebot hier besonders knapp ist. Wer in dieser Teilzone sucht, muss mit langen Wartezeiten und Preisen im oberen Segment des Degerloch-Marktes rechnen.

Übergang nach Hoffeld und Heumaden

Im östlichen Teil von Degerloch, wo der Stadtteil in Richtung Hoffeld und Heumaden übergeht, wird die Bebauung kleinteiliger und die Grundstückspreise sind etwas moderater als im Kernbereich. Reihenhäuser und kleinere Doppelhaushälften aus den 1960er bis 1980er Jahren prägen diesen Bereich. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist etwas weitläufiger als am Albplatz, aber die Buslinien 65 und 73 verbinden diesen Teil des Stadtteils regelmäßig mit der Stadtbahn.

4. Marktdynamik: Angebot, Nachfrage und Vermarktungsdauer

Der Degerloch Stuttgart Immobilienmarkt ist im September 2026 ein Markt mit überschaubarem Angebot und stabiler Nachfrage. Das bedeutet: Wer kaufen möchte, findet nicht viele Objekte gleichzeitig, muss aber auch nicht mehr zu jedem Preis zuschlagen, wie es 2021 und 2022 der Fall war.

Angebotssituation im September 2026

Gleichzeitig sind in Degerloch selten mehr als 25 bis 35 Eigentumswohnungen und 8 bis 15 Häuser aktiv inseriert. Das ist für einen Stuttgarter Stadtteil dieser Größe wenig. Viele Eigentümer halten ihre Immobilien langfristig und bringen sie nur dann auf den Markt, wenn es persönliche Gründe wie Erbschaft, Scheidung oder Umzug ins Ausland gibt. Diskrete Vermarktungen ohne öffentliche Inserate sind in Degerloch ebenfalls verbreitet, weshalb das tatsächlich verfügbare Angebot größer sein kann als das, was auf den Portalen erscheint.

Typische Vermarktungsdauer in Degerloch

Gut bepreiste Eigentumswohnungen in Degerloch finden im September 2026 in der Regel innerhalb von vier bis acht Wochen einen Käufer. Einfamilienhäuser brauchen etwas länger: Hier sind acht bis sechzehn Wochen realistisch, insbesondere wenn das Objekt Sanierungsbedarf hat oder der Kaufpreis über 1,5 Millionen Euro liegt. Objekte, die zu hoch angeboten werden, bleiben in Degerloch deutlich länger auf dem Markt und erfordern oft eine Preisanpassung.

Wer ein Haus in Stuttgart verkaufen möchte und unsicher ist, wie die aktuelle Nachfrage einzuschätzen ist, findet in unserem Artikel Haus verkaufen in Stuttgart: Preise, Ablauf und Erwartungen weitere nützliche Hintergrundinformationen.

5. Timing: Wann kaufen oder verkaufen in Degerloch?

Der richtige Zeitpunkt für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Degerloch hängt von mehreren Faktoren ab: Zinsentwicklung, Angebotsknappheit, persönliche Situation und Saisonalität. Alle vier Faktoren sprechen im September 2026 für unterschiedliche Schlüsse, je nachdem, auf welcher Seite des Kaufvertrags man steht.

Kaufzeitpunkt im Herbst 2026

Für Käufer ist der Herbst 2026 ein solides Zeitfenster. Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen im September 2026 bei rund 3,4 bis 3,8 Prozent, was deutlich unter den Spitzenwerten von über 4 Prozent aus dem Jahr 2023 liegt. Gleichzeitig sind die Kaufpreise in Degerloch noch nicht auf das Niveau von 2022 zurückgekehrt, sodass Käufer heute im Vergleich zum Höchststand günstiger einsteigen können. Das Angebot ist knapp, aber nicht so ausgetrocknet wie in den Boomjahren, was Verhandlungsspielraum bei realistisch bepreisten Objekten lässt.

Wer jetzt kauft, sollte die Kaufnebenkosten fest einplanen. In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls Maklerprovision. Unser Artikel zur Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg rechnet das konkret am Beispiel eines 500.000-Euro-Kaufs durch.

Verkaufszeitpunkt und Saisonalität

Für Verkäufer ist der Herbst traditionell eine gute Phase, weil Kaufinteressenten nach dem Sommerurlaub aktiv auf Suche gehen. In Degerloch zeigt sich dieses Muster besonders deutlich bei Einfamilienhäusern: Besichtigungsanfragen steigen erfahrungsgemäß im September und Oktober an, bevor sie im Dezember wieder nachlassen. Wer sein Haus im Herbst 2026 anbietet, trifft also auf eine aktivere Käuferschaft als im Winter.

Ob der Verkauf im September 2026 oder erst im Frühjahr 2027 sinnvoller ist, hängt von der individuellen Situation ab. Unser Artikel Jetzt verkaufen oder bis Frühjahr 2027 warten? beleuchtet diese Frage ausführlich für den Stuttgarter Markt.

Entscheidend für den Verkaufserfolg in Degerloch ist die realistische Preisfindung. Objekte, die 10 bis 15 Prozent über dem Marktniveau inseriert werden, verlieren in Degerloch schnell an Aufmerksamkeit und landen nach mehreren Wochen mit einem Preisabschlag auf dem Markt, was das Käufervertrauen untergräbt. Ein fundiertes Wertgutachten oder eine professionelle Marktpreiseinschätzung vor der Vermarktung ist deshalb in diesem Stadtteil besonders wichtig.

6. Was Käufer und Verkäufer in Degerloch konkret beachten sollten

Jenseits von Preisen und Timing gibt es in Degerloch einige praktische Besonderheiten, die den Kauf oder Verkauf beeinflussen können.

Energetischer Zustand älterer Bestände

Ein großer Teil der Einfamilienhäuser in Degerloch wurde zwischen 1950 und 1975 gebaut und verfügt über keine oder eine veraltete Wärmedämmung. Käufer sollten vor dem Kauf einen Energieausweis anfordern und die Sanierungskosten realistisch einkalkulieren. Heizungsanlagen aus dieser Ära sind oft veraltet; der Austausch gegen eine Wärmepumpe oder ein modernes Heizsystem kann je nach Gebäudegröße 25.000 bis 60.000 Euro kosten und sollte bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

Hanglage und Erschließung

Viele Grundstücke in Degerloch liegen am Hang, was sowohl Vorteile als auch Besonderheiten mit sich bringt. Stützmauern, Hanggärten und Zufahrten mit starkem Gefälle erfordern regelmäßige Instandhaltung. Käufer sollten bei der Besichtigung auf den Zustand von Stützmauern und Drainagesystemen achten, da Sanierungen in diesem Bereich teuer werden können. Gleichzeitig bieten Hanggrundstücke oft unverbaubare Ausblicke in das Stuttgarter Tal, was sich im Preis niederschlägt.

Stellplätze und Tiefgaragen in Wohnanlagen

Parkraum ist in Degerloch knapper als in manchen anderen Stuttgarter Stadtteilen, weil die engen Hangstraßen wenig Platz für öffentliches Parken bieten. Bei Eigentumswohnungen sollte ein Tiefgaragenstellplatz oder ein gesicherter Außenstellplatz Teil des Kaufs sein. Wohnungen ohne Stellplatz sind schwerer zu vermieten und erzielen beim Wiederverkauf erfahrungsgemäß niedrigere Preise.

Den vollständigen Ablauf eines Immobilienkaufs in Stuttgart, inklusive Notartermin und Grundbucheintragung, erklärt unser Artikel Wie lange dauert der Notar-Prozess beim Hauskauf in Stuttgart? Schritt für Schritt.