Impuestos y gastos de notaría al comprar una vivienda en Madrid este año: cuánto pagarás en 2026

Al comprar una propiedad en Madrid en 2026, los gastos totales de impuestos, notaría, registro y gestoría se sitúan habitualmente entre el 10 % y el 13 % del precio escriturado. Ese porcentaje varía según si la vivienda es nueva o de segunda mano, si se financia con hipoteca y si el comprador tiene derecho a alguna reducción fiscal. La cifra no es negociable con el vendedor: la fija la ley y la Comunidad de Madrid.

Para que los números sean concretos: en un piso de segunda mano en el barrio de Salamanca valorado en 600.000 euros, los gastos añadidos pueden rondar los 55.000 a 70.000 euros. En un piso nuevo de 350.000 euros en un desarrollo del sureste de Madrid, la cifra puede acercarse a los 40.000 euros. Tenerlo claro antes de hacer una oferta es fundamental.

La regla del 10 al 13 por ciento

La horquilla del 10 al 13 % es la referencia más usada por los profesionales del sector en Madrid. El extremo inferior corresponde a compradores sin hipoteca que adquieren vivienda de segunda mano y gestionan bien los plazos. El extremo superior aparece cuando se suma la hipoteca, la gestoría, la tasación y algún gasto imprevisto de registro. Según el análisis de Idealista sobre costes de compra en España en 2026, los compradores en grandes ciudades como Madrid deben reservar esa banda para no quedarse cortos.

Por qué Madrid tiene condiciones propias

España tiene un sistema fiscal descentralizado: el impuesto más importante al comprar vivienda de segunda mano lo gestiona cada comunidad autónoma, no el Estado central. La Comunidad de Madrid aplica un tipo general del 6 % de ITP, mientras que otras comunidades como Cataluña o Baleares aplican tipos del 10 %. Esa diferencia de varios puntos porcentuales sobre el precio total es uno de los factores que hace que comprar en Madrid sea comparativamente más eficiente desde el punto de vista fiscal respecto a otras regiones del país.

Además, la Comunidad de Madrid ha mantenido el tipo reducido del 0,75 % en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) para vivienda habitual, frente al 1,5 % que aplican muchas otras comunidades. Esto afecta directamente a quien compra con hipoteca, ya que el AJD se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria total, no solo sobre el precio de compra.

2. ITP o IVA: el impuesto principal según el tipo de vivienda

El impuesto más elevado al comprar una propiedad en Madrid depende de un solo dato: si la vivienda es nueva o de segunda mano. Ambos casos tienen lógicas distintas y no se pueden mezclar. Conocer cuál aplica a tu operación es el primer paso para calcular los gastos de notaría e impuestos al comprar en Madrid este año.

Vivienda de segunda mano: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Cuando compras un piso de segunda mano en Madrid, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En la Comunidad de Madrid, el tipo general es del 6 % sobre el valor escriturado o el valor de referencia catastral, el que sea mayor. Ese valor de referencia lo fija la Dirección General del Catastro y en septiembre de 2026 sigue siendo la base de cálculo para Hacienda, lo que significa que aunque negocies un precio por debajo del valor catastral, el impuesto se calcula sobre el valor más alto.

Existen tipos reducidos del ITP en Madrid para situaciones concretas. Los jóvenes menores de 35 años que compran su primera vivienda habitual con precio de hasta 250.000 euros tributan al 4 %. Las familias numerosas y las personas con discapacidad igual o superior al 33 % también tienen acceso a tipos reducidos del 4 %. Es imprescindible verificar los requisitos actualizados con un profesional antes de asumir que te aplica la reducción.

El ITP se liquida en la Agencia Tributaria de la Comunidad de Madrid en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública. No pagarlo en ese plazo genera recargos e intereses de demora.

Vivienda nueva: IVA más Actos Jurídicos Documentados

Si compras una vivienda nueva directamente al promotor, no pagas ITP. En su lugar, pagas IVA al 10 % sobre el precio de compra. Hay una excepción importante: las viviendas de protección oficial (VPO) tributan al 4 % de IVA. Madrid tiene promociones de VPO activas en distritos como Vallecas, Vicálvaro y Carabanchel, donde los precios de salida son sensiblemente más bajos que en el mercado libre.

Además del IVA, la compra de vivienda nueva con hipoteca está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En Madrid, el tipo general del AJD es del 0,75 % sobre la responsabilidad hipotecaria total, que incluye el capital prestado más los intereses, las costas y cualquier otro concepto que el banco incluya en la escritura de hipoteca. Desde la reforma de 2018, el AJD lo paga el banco en las hipotecas, pero en las compras sin financiación o en determinadas operaciones empresariales puede recaer sobre el comprador. Tu notario te confirmará quién lo paga en tu caso concreto.

3. Gastos de notaría, registro y gestoría en Madrid

Los gastos de notaría, registro y gestoría suman habitualmente entre el 1 % y el 2 % del precio de compra en Madrid. No son negociables entre comprador y vendedor porque los fija el arancel notarial y registral aprobado por el Estado, aunque sí varían según el precio del inmueble y la complejidad de la operación.

Los honorarios del notario

El notario interviene en dos momentos clave: la firma de la escritura de compraventa y, si hay hipoteca, la firma de la escritura de préstamo hipotecario. Los honorarios notariales en España se calculan según un arancel escalonado aprobado por el Estado. Para una vivienda de 400.000 euros en Madrid, la escritura de compraventa puede costar entre 700 y 1.000 euros. Si se añade una escritura hipotecaria, el coste notarial adicional puede oscilar entre 600 y 900 euros, aunque desde 2018 el banco paga su propia escritura de hipoteca.

El comprador tiene derecho a elegir notario. En Madrid capital hay decenas de notarías activas; el arancel es el mismo en todas, así que la elección suele basarse en la ubicación o en la recomendación de tu agente o abogado.

El Registro de la Propiedad

Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad no es obligatorio por ley, pero es imprescindible en la práctica: sin inscripción, el banco no concede hipoteca y tu titularidad no tiene protección frente a terceros. Los aranceles registrales son también escalonados y algo inferiores a los notariales. Para una vivienda de 400.000 euros, la inscripción de la compraventa puede costar entre 400 y 600 euros. El Registro de la Propiedad competente en Madrid depende del distrito donde esté ubicada la vivienda: hay varios registros repartidos por la ciudad, desde el de Alcalá de Henares hasta los de la capital.

La gestoría y otros trámites

La gestoría se encarga de liquidar los impuestos ante Hacienda, presentar la escritura en el Registro y coordinar todos los trámites entre notaría, banco y administración. Cuando hay hipoteca, el banco suele imponer su propia gestoría para los trámites relacionados con el préstamo, aunque el Tribunal Supremo ha establecido que ese coste debe asumirlo el banco, no el comprador. Para los trámites de la compraventa en sí, el comprador puede contratar su propia gestoría. El coste habitual en Madrid ronda los 300 a 500 euros.

Si quieres profundizar en el proceso completo paso a paso, incluyendo los plazos desde la oferta hasta la firma, puedes consultar el artículo Comprar una vivienda en Retiro: proceso, costes y plazos paso a paso, donde se detalla cada etapa con los tiempos reales del mercado madrileño.

4. Gastos adicionales que muy pocos compradores anticipan

Más allá de los impuestos y la notaría, hay una serie de costes que no forman parte del precio de compra ni de los impuestos, pero que aparecen inevitablemente en el proceso y que pueden sumar varios miles de euros adicionales.

La tasación bancaria

Si financias la compra con hipoteca, el banco exige una tasación oficial del inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. En Madrid, el coste de una tasación para una vivienda de tamaño medio oscila entre 300 y 600 euros, dependiendo de la superficie y la complejidad del inmueble. Áticos con terraza o viviendas con características especiales en zonas como El Viso o La Moraleja pueden superar esa horquilla. Este gasto lo paga el comprador antes de que el banco apruebe la hipoteca, y no se devuelve si la operación no prospera.

El seguro de vida y el seguro de hogar

La mayoría de los bancos vinculan la concesión de la hipoteca a la contratación de un seguro de hogar y, en muchos casos, de un seguro de vida. Aunque desde la Ley Hipotecaria de 2019 el banco no puede obligarte a contratar sus propios seguros, sí puede ofrecerte una bonificación en el tipo de interés si lo haces. En Madrid, el coste anual de un seguro de hogar para un piso de 90 metros cuadrados puede rondar los 200 a 400 euros; el seguro de vida varía mucho según la edad y el capital asegurado.

Comisión de apertura de hipoteca

Algunos bancos cobran una comisión de apertura al formalizar la hipoteca, que puede oscilar entre el 0 % y el 1 % del capital prestado. En el mercado hipotecario de septiembre de 2026, la competencia entre entidades financieras en Madrid es intensa, y muchas ofertas de hipoteca fija o mixta no incluyen comisión de apertura. Sin embargo, es un punto que debes revisar en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que el banco está obligado a entregarte antes de la firma.

Para una visión más amplia de lo que implica vender o comprar en Madrid desde el punto de vista económico y de plazos, el artículo Vender una vivienda en Madrid: precios, plazos y qué esperar en todo el proceso ofrece una perspectiva complementaria desde el lado del vendedor que también es útil para el comprador.

5. Cómo calcular tu presupuesto real en Madrid con un ejemplo concreto

La mejor forma de entender los impuestos y gastos de notaría al comprar en Madrid este año es ver los números aplicados a operaciones reales. Los dos ejemplos siguientes usan precios representativos del mercado madrileño en septiembre de 2026 y reflejan los tipos impositivos vigentes en la Comunidad de Madrid.

Ejemplo con vivienda de segunda mano en Chamberí

Imagina un piso de 80 metros cuadrados en el barrio de Almagro, dentro del distrito de Chamberí, con un precio de compraventa de 550.000 euros. La compra se financia parcialmente con hipoteca de 300.000 euros.

• ITP al 6 %: 33.000 euros sobre el precio escriturado de 550.000 euros (siempre que el valor de referencia catastral no sea superior).
• Notaría (escritura de compraventa): aproximadamente 900 euros según arancel.
• Registro de la Propiedad: aproximadamente 550 euros.
• Gestoría: aproximadamente 400 euros.
• Tasación bancaria: aproximadamente 450 euros.
• Total estimado de gastos: entre 35.000 y 37.000 euros, equivalente a un 6,4 % a 6,7 % sobre el precio de compra.

En Chamberí, donde los precios por metro cuadrado en septiembre de 2026 se mueven entre 6.000 y 8.500 euros según la calle y el estado del inmueble, es habitual que los compradores necesiten reservar entre 35.000 y 60.000 euros solo en gastos e impuestos. Para más contexto sobre precios en este distrito, puedes consultar la guía del mercado inmobiliario de Chamberí.

Ejemplo con vivienda nueva en desarrollo del sureste de Madrid

Considera ahora un piso nuevo de 75 metros cuadrados en un desarrollo de obra nueva en Los Berrocales, en el sureste de Madrid, con precio de 320.000 euros y una hipoteca de 250.000 euros.

• IVA al 10 %: 32.000 euros sobre el precio de compra de 320.000 euros.
• AJD al 0,75 % (si aplica al comprador): calculado sobre la responsabilidad hipotecaria total; en este ejemplo, aproximadamente 2.200 a 2.800 euros.
• Notaría y registro: aproximadamente 1.200 a 1.500 euros en total.
• Gestoría y tasación: aproximadamente 700 a 900 euros.
• Total estimado de gastos: entre 36.000 y 37.500 euros, equivalente a un 11,3 % a 11,7 % sobre el precio de compra.

Este segundo ejemplo ilustra un punto importante: aunque el precio de la vivienda nueva es más bajo, el porcentaje de gastos sobre el precio es mayor porque el IVA del 10 % supera al ITP del 6 % que se aplica en segunda mano. Para una referencia completa sobre todos los costes e impuestos al comprar en Madrid en 2026, Investropa publica una guía detallada con los tipos actualizados que conviene revisar antes de cerrar cualquier operación.

Si quieres entender mejor cómo se mueve el mercado en su conjunto antes de tomar una decisión, la guía del mercado inmobiliario de Madrid 2026 ofrece una panorámica de precios por barrios y distritos que te ayudará a situar tu búsqueda.

6. Resumen rápido: todos los gastos de compra en Madrid de un vistazo

Este resumen recoge los conceptos principales con los tipos vigentes en la Comunidad de Madrid en septiembre de 2026. Úsalo como lista de verificación antes de cerrar tu operación.

• ITP (segunda mano, tipo general): 6 % sobre el precio escriturado o el valor de referencia catastral, el mayor de los dos.
• ITP (segunda mano, tipo reducido): 4 % para menores de 35 años en primera vivienda habitual con precio hasta 250.000 euros, familias numerosas y personas con discapacidad reconocida igual o superior al 33 %.
• IVA (vivienda nueva): 10 % con carácter general; 4 % para VPO.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 0,75 % sobre la responsabilidad hipotecaria en la Comunidad de Madrid; desde 2018, lo paga el banco en las hipotecas ordinarias.
• Notaría (escritura de compraventa): entre 700 y 1.200 euros según el precio del inmueble y el arancel aplicable.
• Registro de la Propiedad: entre 400 y 700 euros para operaciones de precio medio en Madrid.
• Gestoría: entre 300 y 500 euros para los trámites de la compraventa.
• Tasación bancaria: entre 300 y 600 euros; necesaria si hay hipoteca.
• Total estimado: entre el 10 % y el 13 % del precio de compra, con el extremo inferior para compras de segunda mano sin hipoteca y el superior para compras de obra nueva con financiación.

Una última consideración: estos gastos se suman al capital propio que el comprador debe aportar. Los bancos en Madrid financian habitualmente hasta el 80 % del valor de tasación o del precio de compra, el menor de los dos. Eso significa que si compras un piso de 400.000 euros, necesitas tener ahorrados unos 80.000 euros de entrada más entre 40.000 y 50.000 euros en gastos e impuestos, un total de 120.000 a 130.000 euros de fondos propios antes de firmar.