Nuevas Promociones Residenciales en Madrid en 2026: Obras en Curso y Proyectos Recién Entregados

En septiembre de 2026, Madrid cuenta con más de 88 promociones con fecha de entrega confirmada para este año, además de decenas de desarrollos que se prolongarán hasta 2027 y 2028. Según datos del sector, el portal de obra nueva en España registra actualmente más de 88 promociones con entrega prevista en 2026 solo en el municipio de Madrid. La actividad promotora se concentra sobre todo en los nuevos desarrollos del sureste, en el ámbito de Madrid Nuevo Norte al norte, y en actuaciones puntuales de rehabilitación en distritos céntricos.

Cuántas promociones hay actualmente en el mercado

El volumen de obra nueva en Madrid ha crecido de forma sostenida desde 2023. En 2026 se estima que se visarán entre 12.000 y 14.000 nuevas viviendas en la Comunidad de Madrid, una cifra que no se alcanzaba desde antes de la crisis financiera de 2008. La demanda supera claramente a la oferta disponible, lo que explica que muchas promociones se vendan con un 70 u 80 por ciento de las unidades reservadas antes de que finalice la estructura.

Qué distritos concentran más actividad

Los distritos con mayor número de grúas activas en septiembre de 2026 son Hortaleza, Fuencarral-El Pardo, Vicálvaro y Vallecas. En el centro, los proyectos son más escasos y de menor escala, pero existen actuaciones relevantes en Chamberí, Retiro y Latina. Para quienes buscan pisos de obra nueva en el mercado general de Madrid, conviene entender que la obra nueva y la vivienda de segunda mano responden a lógicas de precio muy distintas según la zona.

2. Los grandes proyectos urbanos: Madrid Nuevo Norte y sus alrededores

Madrid Nuevo Norte es, sin duda, el proyecto de transformación urbana más ambicioso que está en marcha en la capital en 2026. El ámbito abarca más de 2,3 millones de metros cuadrados al norte del actual intercambiador de Chamartín, y contempla la creación de tres nuevos barrios: Malmea-San Roque-Tres Olivos, Las Tablas Norte y Valdebebas Norte. Las primeras parcelas residenciales están en proceso de urbanización, con algunas promociones que ya han iniciado la comercialización de sus unidades.

Qué se está construyendo en Chamartín y Fuencarral

En el entorno inmediato de la futura estación de Chamartín, varios promotores han iniciado la construcción de edificios residenciales de entre 8 y 20 plantas con tipologías que van desde estudios de 40 metros cuadrados hasta áticos de más de 200 metros cuadrados. Los precios de salida en esta zona rondan los 5.500 y los 7.500 euros por metro cuadrado, dependiendo de la planta, la orientación y las calidades del proyecto. En Fuencarral, donde la trama urbana está más consolidada, las promociones son de menor altura y los precios oscilan entre 4.200 y 5.800 euros por metro cuadrado.

Para conocer el contexto más amplio de estos cambios en la infraestructura de la ciudad, incluyendo la reapertura de la línea 6 de metro y el fin de las obras de la A-5, este análisis sobre las grandes transformaciones de Madrid en 2026 ofrece una visión detallada de cómo estos proyectos están reconfigurando el mapa de la ciudad.

Plazos de entrega y tipologías disponibles

Las promociones más avanzadas dentro del ámbito de Madrid Nuevo Norte tienen prevista su entrega entre el cuarto trimestre de 2027 y el primer semestre de 2028. Las tipologías más demandadas son los pisos de dos y tres dormitorios con terraza o balcón, y los edificios de mayor calidad incorporan zonas comunes con piscina, gimnasio y conserjería. Algunas promociones incluyen también trastero y plaza de garaje en el precio base, mientras que otras los comercializan por separado.

3. Desarrollos en el este y sureste: El Cañaveral, Valdecarros y Los Berrocales

El sureste de Madrid concentra el mayor volumen de viviendas nuevas actualmente en construcción o recién entregadas en 2026. Los sectores de El Cañaveral, Valdecarros, Los Berrocales y Los Ahijones forman un arco de desarrollo que se extiende desde el límite con Coslada hasta el municipio de Rivas-Vaciamadrid, con acceso directo a la A-3 y conexión con el metro ligero y las líneas de Cercanías.

El Cañaveral: el sector más avanzado

El Cañaveral lleva varios años en desarrollo y en septiembre de 2026 ya cuenta con miles de viviendas habitadas, colegios en funcionamiento, centros comerciales abiertos y una red de zonas verdes que supera los 100 hectáreas. Las promociones que aún están en construcción en esta zona ofrecen pisos de dos a cuatro dormitorios con precios que parten de los 2.800 euros por metro cuadrado y pueden llegar a los 3.800 euros en las unidades con mejores vistas o mayor superficie. El tiempo de desplazamiento al centro de Madrid por la A-3 es de entre 20 y 35 minutos en coche según el tráfico, y la estación de metro de Coslada Central queda a unos 10 minutos en autobús.

Valdecarros y Los Berrocales: el siguiente ciclo

Valdecarros es el mayor desarrollo urbanístico pendiente de la Comunidad de Madrid, con capacidad para más de 50.000 viviendas cuando esté completamente ejecutado. En 2026, las primeras parcelas residenciales ya han iniciado la fase de cimentación, con promotores nacionales e internacionales que han adquirido suelo en los últimos dos años. Los precios de salida estimados para las primeras unidades rondan los 2.600 y los 3.200 euros por metro cuadrado, aunque estos valores pueden variar considerablemente a medida que avance la urbanización.

Los Berrocales, por su parte, tiene ya varias promociones en fase de estructura con entregas previstas para 2027. El sector limita con el Parque Regional del Sureste y ofrece parcelas con viviendas unifamiliares adosadas junto a bloques de pisos. El precio medio de las viviendas adosadas en esta zona parte de los 380.000 euros para unidades de tres dormitorios con jardín privado.

4. Obra nueva en distritos consolidados: Chamberí, Retiro y Carabanchel

En los distritos céntricos y semicéntricos de Madrid, la obra nueva no llega en forma de grandes promociones sino de rehabilitaciones integrales de edificios existentes y pequeñas actuaciones en solares residuales. Estas operaciones son más escasas, más caras y se agotan con mayor rapidez que las promociones en los nuevos desarrollos del sureste o el norte.

Rehabilitaciones integrales con certificado energético

En Chamberí, varios edificios de los años 50 y 60 han sido objeto de rehabilitación integral en 2025 y 2026, con sustitución completa de instalaciones, fachada, cubierta y distribución interior. Estas actuaciones generan viviendas que técnicamente son de obra nueva a efectos fiscales y de eficiencia energética, con calificaciones A o B en el certificado energético. Si te interesa el mercado de Chamberí en profundidad, nuestra guía del mercado inmobiliario de Chamberí detalla precios por zona, tipologías y el momento actual del mercado.

En el distrito de Retiro, la actividad de obra nueva es aún más limitada por la escasez de suelo disponible y la alta densidad edificatoria existente. Las pocas promociones que salen al mercado en esta zona suelen ser edificios de entre 6 y 12 viviendas con precios que arrancan en los 6.000 euros por metro cuadrado y superan los 9.000 euros en plantas altas con vistas al parque. Para entender el proceso completo de compra en este distrito, puedes consultar nuestra guía sobre cómo comprar vivienda en Retiro.

Precios en zonas céntricas frente a la periferia

La diferencia de precio entre la obra nueva céntrica y la de los nuevos desarrollos del sureste puede superar el 100 por ciento. Mientras que un piso de obra nueva de 90 metros cuadrados en Chamberí puede costar entre 650.000 y 850.000 euros, una vivienda de superficie similar en El Cañaveral o Los Berrocales se sitúa entre 260.000 y 340.000 euros. Esta diferencia refleja tanto la ubicación como el tamaño del edificio, el nivel de calidades y la proximidad a servicios ya consolidados.

Carabanchel merece una mención especial porque en 2026 está registrando un número significativo de promociones de obra nueva de tamaño medio, entre 30 y 80 viviendas, con precios que oscilan entre 2.900 y 3.600 euros por metro cuadrado. La proximidad al hospital universitario 12 de Octubre, la conexión directa con la línea 5 de metro y la cercanía al Parque de pradolongo hacen de este distrito uno de los más activos en cuanto a nueva construcción dentro del anillo de la M-30.

5. Qué debes revisar antes de comprar sobre plano o en construcción en Madrid

Comprar una vivienda nueva en construcción en Madrid implica un proceso diferente al de la compraventa de segunda mano, con riesgos específicos que conviene conocer antes de firmar ningún documento. La buena noticia es que la normativa española ofrece protecciones claras al comprador, siempre que se revisen correctamente los documentos del promotor.

Documentación clave del promotor

Antes de entregar cualquier cantidad a cuenta, solicita siempre la licencia de obras concedida por el Ayuntamiento de Madrid, la memoria de calidades firmada por el arquitecto y el contrato de compraventa con el precio total desglosado. También debes pedir el número de referencia catastral de la parcela y comprobar que el promotor no tiene cargas previas sobre el suelo. El Registro de la Propiedad de Madrid permite consultar estas cargas de forma telemática.

Garantías, avales y plazos contractuales

La Ley 57/1968 y su normativa sucesora obligan al promotor a garantizar mediante aval bancario o seguro de caución todas las cantidades entregadas a cuenta antes de la escritura. Exige siempre el documento acreditativo de este aval antes de realizar cualquier pago, incluso el de la reserva inicial. Si el promotor no puede entregarlo, es una señal de alerta que no debe ignorarse.

En cuanto a los plazos, el contrato debe especificar la fecha máxima de entrega de llaves y las penalizaciones aplicables si el promotor incumple ese plazo. En Madrid, los retrasos de entre tres y seis meses son relativamente frecuentes en las promociones de mayor escala, por lo que conviene negociar una cláusula penal diaria que proteja al comprador en caso de demora. Si tienes dudas sobre el proceso completo de compra, nuestra guía sobre cómo vender o comprar vivienda en Madrid cubre los plazos y costes de forma detallada.

La fiscalidad también es diferente en obra nueva. En lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se aplica a la segunda mano, las viviendas nuevas tributan por IVA al tipo del 10 por ciento sobre el precio de compraventa, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en la Comunidad de Madrid se sitúa en el 0,75 por ciento. Para una vivienda de 300.000 euros, eso supone aproximadamente 32.250 euros solo en impuestos, sin contar los gastos de notaría y registro.