Comprar una propiedad en CDMX: proceso completo, costos reales y tiempos

El mercado capitalino ofrece una variedad de producto que pocas ciudades de América Latina pueden igualar. Desde departamentos de 45 m² en edificios nuevos en Narvarte hasta casas de principios del siglo XX en Coyoacán, pasando por penthouses en Polanco y lofts industriales reconvertidos en Doctores, la oferta es amplia pero también desigual en precio, estado legal y calidad de construcción. Entender el mercado antes de firmar cualquier cosa marca la diferencia.

Qué se compra y en qué colonias

El producto más transaccionado en la ciudad sigue siendo el departamento. Las colonias con mayor volumen de operaciones en 2026 incluyen Roma Norte, Condesa, Narvarte Poniente, Del Valle, Polanco, Santa Fe y Coyoacán. Cada una tiene su propia dinámica: en Roma Norte y Condesa el inventario de edificios nuevos convive con inmuebles de los años cuarenta y cincuenta que se venden para remodelar; en Del Valle y Narvarte predominan los desarrollos de nueva planta con entrega inmediata o en preventa.

Si te interesa el detalle de precios por metro cuadrado en las zonas más solicitadas, puedes revisar el artículo sobre el precio del metro cuadrado en Condesa y Roma Norte en septiembre de 2026 publicado en este sitio, donde encontrarás rangos actualizados colonia por colonia.

Precios de referencia por zona

A septiembre de 2026, los precios de lista para departamentos oscilan entre 45,000 y 60,000 pesos por metro cuadrado en colonias como Roma Norte, Condesa y Narvarte. En Polanco y Santa Fe los rangos suben a 70,000 pesos por metro cuadrado y más para producto nuevo de lujo. En zonas como Azcapotzalco, Iztapalapa o Tláhuac los precios bajan considerablemente, con departamentos que arrancan desde 18,000 pesos por metro cuadrado. Las casas en Coyoacán o San Ángel, donde el inventario es más escaso, pueden superar los 6 millones de pesos para inmuebles de 150 m² con jardín.

Para un panorama más amplio del mercado en distintas colonias, el artículo sobre el mercado inmobiliario en CDMX: precios, colonias y el momento para actuar ofrece contexto adicional útil antes de tomar una decisión.

2. El proceso paso a paso para comprar en CDMX

Comprar una propiedad en la Ciudad de México sigue un orden legal específico que no se puede saltear. El proceso tiene tres grandes etapas: la búsqueda y negociación, la firma de la promesa de compraventa con su periodo de due diligence, y la escrituración ante notario público. Cada etapa tiene plazos propios y documentos que debes revisar antes de avanzar.

Búsqueda y oferta

La búsqueda activa en CDMX suele durar entre dos y cuatro meses para compradores que ya tienen claro su presupuesto y la zona. Quienes no tienen definida la colonia pueden tardar el doble. Los portales de anuncios muestran el inventario disponible, pero una parte importante del producto se mueve entre agentes antes de publicarse, lo que hace relevante trabajar con alguien que tenga red local. Una vez que encuentras el inmueble que te interesa, presentas una oferta por escrito, generalmente acompañada de un depósito en garantía de entre 10,000 y 50,000 pesos según el valor del inmueble.

La oferta no es un documento legal vinculante por sí sola en México. Lo que obliga a ambas partes es la promesa de compraventa, que se firma en la siguiente etapa. La oferta sirve para negociar precio, condiciones de entrega, bienes incluidos (cocina integral, estacionamiento, bodega) y plazo para firmar la promesa.

Due diligence y promesa de compraventa

Una vez aceptada la oferta, el notario entra al proceso para revisar la situación jurídica del inmueble. Esto incluye verificar que las escrituras estén inscritas en el Registro Público de la Propiedad de la CDMX, que no existan gravámenes, hipotecas o embargos vigentes, y que el vendedor sea el legítimo propietario. El notario también solicita constancias de no adeudo de predial y agua al Sistema de Aguas de la Ciudad de México. Este proceso de revisión toma entre dos y cuatro semanas en condiciones normales.

La promesa de compraventa es el contrato privado que fija precio, forma de pago, fecha de escrituración y penalidades por incumplimiento. Al firmarla, el comprador entrega generalmente entre el 10% y el 20% del precio pactado como anticipo. Este contrato puede firmarse ante notario o de forma privada, aunque hacerlo ante notario da mayor certeza legal a ambas partes. Si el comprador financia con crédito hipotecario, el banco también revisa el expediente en esta etapa.

Escrituración ante notario

La escritura pública es el acto que transfiere legalmente la propiedad. En la Ciudad de México, toda compraventa de inmueble debe formalizarse ante un notario público designado por la Consejería Jurídica del Gobierno de la CDMX. No existe la figura de cierre en título como en Estados Unidos: el notario es quien calcula, retiene y entera los impuestos al SAT y al gobierno local, redacta la escritura, la firma con ambas partes y la presenta al Registro Público de la Propiedad para su inscripción.

El día de firma de escrituras, el comprador liquida el saldo restante del precio más todos los gastos de cierre. El pago se hace mediante transferencia electrónica interbancaria o cheque certificado; los notarios en CDMX no aceptan efectivo para montos superiores a 200,000 pesos por disposición de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita. Después de la firma, el notario tiene un plazo de 30 días hábiles para inscribir la escritura en el Registro Público.

3. Costos reales de comprar una propiedad en CDMX

Los gastos de cierre en CDMX representan entre el 6% y el 9% del precio de compra para el comprador, dependiendo del valor del inmueble y si hay crédito hipotecario. Este porcentaje sorprende a muchos compradores que no lo tienen contemplado en su presupuesto inicial. Planificar estos costos desde el principio evita contratiempos al momento de escriturar.

Impuestos y derechos

El impuesto más importante para el comprador es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, conocido como ISAI. En la Ciudad de México, el ISAI se calcula sobre el valor más alto entre el precio de compraventa, el valor catastral y el valor de referencia del SAT. La tasa progresiva arranca en 2% para inmuebles de bajo valor y puede llegar a 4.5% para propiedades de mayor valor. Para un departamento de 4 millones de pesos en una colonia como Narvarte, el ISAI puede rondar entre 80,000 y 160,000 pesos según el valor que tome como base el notario.

Además del ISAI, el comprador paga los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Estos derechos se calculan sobre el valor del inmueble y en 2026 representan aproximadamente el 0.25% del precio. Si el comprador financia con hipoteca, también se inscribe la garantía hipotecaria, lo que genera un derecho adicional. Para un análisis detallado de cada concepto, el artículo sobre costos de cierre en CDMX: honorarios notariales, ISAI y derechos de registro desglosa cada línea con ejemplos numéricos.

Honorarios notariales y otros gastos

Los honorarios del notario en CDMX están regulados por el Arancel Notarial del Distrito Federal y varían según el valor de la operación. Para una compraventa de 5 millones de pesos, los honorarios notariales suelen ubicarse entre 40,000 y 70,000 pesos más IVA. A esto se suman los gastos de avalúo (requerido por el banco si hay hipoteca y también por el notario para calcular el ISAI), que oscilan entre 4,000 y 12,000 pesos según la superficie y la colonia. Si contratas un abogado independiente para revisar el contrato, suma entre 5,000 y 20,000 pesos adicionales.

Los honorarios del agente inmobiliario en CDMX los paga el vendedor, no el comprador, en la mayoría de las operaciones. La comisión estándar es del 3% al 5% del precio de venta más IVA. Esto significa que como comprador puedes trabajar con un agente de confianza sin que eso incremente tu costo directo, siempre que lo acuerdes desde el inicio.

Compradores extranjeros: restricciones y trámites adicionales

Los extranjeros pueden comprar propiedad en la Ciudad de México sin restricción de zona restringida, ya que CDMX no está en la franja de 50 km de la frontera ni en la zona de 50 km de la costa. Esto simplifica el proceso considerablemente respecto a destinos como Cancún o Los Cabos. El comprador extranjero firma ante notario igual que un ciudadano mexicano, pero debe presentar pasaporte vigente, comprobante de domicilio y, en algunos casos, constancia de su situación migratoria. No se requiere fideicomiso bancario para comprar en CDMX.

Para más contexto sobre las reglas de propiedad extranjera en México, The Latinvestor publicó en 2026 una guía actualizada sobre la compra de propiedad por extranjeros en CDMX que explica los requisitos migratorios y fiscales con detalle. El comprador extranjero también debe obtener un RFC ante el SAT si va a ser titular de la escritura, lo que puede tramitarse en línea o en cualquier módulo del SAT en la ciudad.

4. Tiempos reales: cuánto dura cada etapa

Una compraventa típica en CDMX tarda entre dos y cuatro meses desde que se acepta la oferta hasta que el comprador recibe su copia de escrituras. Ese rango se amplía si hay crédito hipotecario, si el inmueble tiene algún problema de titulación o si el vendedor necesita tiempo para desocupar. Planificar con este horizonte evita presiones innecesarias.

De la oferta a la promesa

Entre la aceptación de la oferta y la firma de la promesa de compraventa suelen pasar entre diez y veinte días hábiles. En ese periodo el notario hace las búsquedas en el Registro Público, solicita las constancias de no adeudo y revisa que la documentación del vendedor esté completa. Si el inmueble tiene copropietarios, herederos o está sujeto a régimen de condominio con derechos de preferencia, el proceso puede extenderse.

De la promesa a las escrituras

Sin crédito hipotecario, el plazo entre promesa y escrituración es de cuatro a seis semanas. El notario redacta la escritura, calcula los impuestos y cita a las partes para la firma. Con crédito hipotecario el plazo se extiende a ocho o doce semanas, porque el banco necesita autorizar el crédito, avaluar el inmueble, emitir la carta de instrucción al notario y coordinar la disposición de recursos. Los bancos con mayor volumen hipotecario en CDMX, como BBVA, Banorte y Santander, tienen procesos internos que suelen tomar entre cuatro y seis semanas adicionales.

Después de la firma, el notario entrega una copia simple de la escritura al comprador ese mismo día. La copia certificada e inscrita en el Registro Público llega entre treinta y noventa días después, dependiendo de la carga de trabajo del Registro. Desde septiembre de 2026, el Registro Público de la Propiedad de la CDMX permite consultar el estado de inscripción en línea mediante el folio real del inmueble.

Si estás evaluando si septiembre es un buen momento para iniciar el proceso o si conviene esperar, el artículo sobre el mejor momento para comprar propiedad en CDMX: septiembre de 2026 versus principios de 2027 analiza las condiciones actuales del mercado con datos concretos.

5. Errores frecuentes y cómo evitarlos

La mayoría de los problemas en una compraventa en CDMX son prevenibles si el comprador revisa los documentos correctos antes de comprometer dinero. Los dos errores más comunes son no verificar el estado legal del inmueble antes de firmar la promesa y no considerar los gastos de cierre en el presupuesto inicial.

Problemas de titulación

Un inmueble con escrituras no inscritas en el Registro Público de la Propiedad no puede transmitirse limpiamente. En CDMX existe un porcentaje relevante de propiedades, especialmente casas antiguas en colonias como Tepito, Guerrero o partes de Iztapalapa, cuyas escrituras nunca se inscribieron o llevan décadas sin actualizarse. Comprar un inmueble en esa situación implica un proceso de regularización que puede tardar meses y costar decenas de miles de pesos adicionales. Pide al notario la búsqueda registral antes de firmar cualquier contrato.

Otro problema frecuente es la venta de inmuebles con litigios pendientes o con acreedores que tienen inscrita una hipoteca que el vendedor asegura ya haber pagado. Siempre solicita la constancia de libertad de gravamen actualizada, no la que el vendedor te presente de su propio archivo. El notario la obtiene directamente del Registro Público y esa es la que vale.

Adeudos ocultos y predial atrasado

El predial en CDMX se paga anualmente al Sistema de Finanzas de la Ciudad de México y los adeudos se transfieren con el inmueble si no se liquidan antes de la escrituración. Solicita la constancia de no adeudo de predial actualizada al mes de la firma. Lo mismo aplica para el servicio de agua: el Sistema de Aguas de la Ciudad de México emite una constancia de no adeudo que el notario exige como requisito para escriturar. Si el inmueble está en condominio, verifica también que no haya cuotas de mantenimiento atrasadas, ya que algunos reglamentos de condominio establecen responsabilidad solidaria para el nuevo propietario.

Para entender cómo se calcula el predial y qué esperar en pagos anuales después de comprar, el artículo sobre el predial en CDMX y cuánto pagas por un departamento de 4 millones de pesos tiene los cálculos con ejemplos reales.

Comprar una propiedad en CDMX con toda la información sobre proceso, costos y tiempos hace que la experiencia sea mucho más predecible. El mercado capitalino tiene sus propias reglas, y conocerlas antes de comprometer dinero es la diferencia entre cerrar una operación limpia y pasar meses resolviendo problemas que se pudieron evitar.