Comprar una propiedad en Polanco, CDMX: proceso, costos y tiempos reales

Polanco concentra algunas de las propiedades más cotizadas de toda la Ciudad de México. La colonia abarca las secciones I a VII, distribuidas entre Presidente Masaryk, Campos Elíseos y Ejército Nacional. Cada sección tiene una personalidad distinta: las I y II, cerca de Parque Lincoln, tienen edificios más antiguos y departamentos de mayor superficie; las secciones V y VI, hacia Ejército Nacional, concentran la mayor parte de los desarrollos nuevos con amenidades completas.

El inventario disponible hoy

En septiembre de 2026, el inventario en Polanco está dominado por departamentos. Las casas unifamiliares son escasas y prácticamente no salen al mercado; cuando lo hacen, se van rápido. El grueso de la oferta son departamentos de dos a cuatro recámaras, con superficies que van desde 90 metros cuadrados en desarrollos más compactos hasta 350 metros cuadrados en unidades de lujo con terraza. También existe un mercado activo de penthouses en las secciones V y VI, con precios que arrancan cerca de los 15 millones de pesos.

Precios por metro cuadrado en septiembre de 2026

El precio promedio de venta en Polanco ronda los 85,000 a 110,000 pesos por metro cuadrado, dependiendo de la sección y el año de construcción del edificio. Un departamento de 120 m² en un edificio con menos de diez años de antigüedad cuesta entre 10.2 y 13.2 millones de pesos. Las unidades en edificios de los años 70 u 80, bien ubicadas pero sin amenidades modernas, pueden encontrarse entre 65,000 y 75,000 pesos por metro cuadrado. Para comparar con otras colonias del poniente de la ciudad, puedes revisar el análisis de precios en Condesa y Roma Norte que Manuel Acosta publicó recientemente.

El mercado de Polanco mantiene una demanda sostenida porque la colonia concentra oficinas corporativas, consultorios médicos sobre Ejército Nacional, hoteles de categoría y una oferta gastronómica densa en Presidente Masaryk. Eso significa que los propietarios raramente tienen urgencia de bajar el precio, y las propiedades bien presentadas reciben ofertas en semanas, no meses.

2. El proceso paso a paso para comprar en Polanco

Comprar una propiedad en Polanco, CDMX sigue el mismo marco legal que cualquier compra en la Ciudad de México, pero con particularidades del mercado de alto valor que conviene conocer antes de hacer una oferta. El proceso tiene tres grandes etapas: búsqueda y negociación, promesa de compraventa con revisión legal, y escrituración ante notario. Puedes leer el desglose legal completo en la guía de proceso legal de compra en CDMX que Manuel Acosta tiene publicada en su sitio.

Búsqueda y oferta

La búsqueda activa en Polanco puede durar entre cuatro y doce semanas, según el presupuesto y el tipo de inmueble. No toda la oferta está publicada en portales; una parte importante se mueve por redes de agentes. Por eso contar con un asesor con presencia real en la zona marca la diferencia entre ver lo que está disponible y ver todo lo que está disponible.

Cuando encuentras el inmueble que te interesa, el siguiente paso es presentar una oferta por escrito. En Polanco es común que el vendedor pida un depósito en garantía de entre el 5% y el 10% del precio acordado para retirar el inmueble del mercado mientras se formaliza el contrato de promesa. Ese depósito se descuenta del precio total al momento del cierre.

Promesa de compraventa y due diligence

La promesa de compraventa es el contrato privado que fija precio, condiciones y fecha de escrituración. Es el momento en que el notario o el abogado del comprador revisa el historial del inmueble: escritura pública, certificado de libertad de gravamen, boleta predial al corriente, alineamiento y número oficial, y actas de asamblea del condominio si aplica. En Polanco es frecuente que los edificios tengan regímenes de condominio complejos, con cuotas de mantenimiento que van desde 3,000 hasta 20,000 pesos mensuales; esos montos deben estar al corriente antes del cierre.

También conviene solicitar un peritaje estructural y de instalaciones, especialmente en edificios anteriores a 1985. Un perito certificado cobra entre 3,500 y 8,000 pesos por este servicio, dependiendo del tamaño del inmueble. El costo es pequeño comparado con el riesgo de descubrir problemas después de la escrituración.

Escrituración ante notario

La escrituración es el acto jurídico que transfiere la propiedad de forma definitiva. En la Ciudad de México, toda transmisión de propiedad debe pasar por un notario público. El comprador tiene derecho a elegir al notario, aunque en la práctica muchos vendedores proponen uno de confianza. Lo importante es que el notario calcule y retenga el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) y los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad antes de entregar las escrituras.

3. Costos reales que debes presupuestar

Los gastos de cierre en Polanco suelen representar entre el 6% y el 9% del valor de la escritura, dependiendo del precio del inmueble y los honorarios del notario. Para un departamento de 10 millones de pesos, eso equivale a entre 600,000 y 900,000 pesos adicionales que debes tener disponibles al momento del cierre. No son negociables en su mayoría porque incluyen impuestos y derechos gubernamentales.

Gastos de cierre obligatorios

• ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles): En CDMX la tasa es progresiva y oscila entre el 2% y el 4.5% del valor más alto entre el precio de escritura y el valor catastral. Para inmuebles en Polanco, donde el valor catastral suele ser alto, planea cerca del 4%.
• Honorarios notariales: Se calculan sobre el valor de la operación y típicamente representan entre el 0.8% y el 1.5%. En una escritura de 10 millones de pesos, espera entre 80,000 y 150,000 pesos.
• Derechos de inscripción en el Registro Público: Aproximadamente 0.2% del valor de la escritura. Para la misma operación de 10 millones, unos 20,000 pesos.
• Certificados y avalúo: El avalúo bancario o notarial cuesta entre 4,000 y 12,000 pesos según el inmueble. Los certificados de libertad de gravamen y no adeudo de predial suman otros 1,500 a 3,000 pesos.
• Comisión del agente inmobiliario: En Polanco la comisión estándar es del 3% al 5% del precio de venta más IVA, y la paga el vendedor salvo pacto en contrario. Si contratas un agente exclusivamente para representarte como comprador, negocia los términos desde el inicio.

Costos adicionales que suelen sorprender

• Cuotas de mantenimiento atrasadas: Algunos edificios en Polanco tienen adeudos importantes. Exige el estado de cuenta del condominio antes de firmar la promesa.
• Fondo de reserva del condominio: Varios desarrollos nuevos piden al comprador depositar entre uno y tres meses de cuota como fondo inicial al momento de la escrituración.
• Remodelación o adecuación: Muchos departamentos de segunda mano en Polanco requieren actualización de cocina o baños. Un proyecto de remodelación de nivel medio puede costar entre 800,000 y 2,000,000 de pesos en esta zona.
• Crédito hipotecario: Si financias la compra, suma los gastos de apertura del crédito (entre el 1% y el 2% del monto financiado) y el seguro de vida e inmueble que el banco exige durante la vigencia del préstamo.

Para un desglose completo de los gastos notariales e impuestos en CDMX, la guía de costos de cierre publicada en este sitio te da los cálculos con ejemplos concretos.

4. Cuánto tiempo tarda el proceso completo

Desde la primera visita hasta la firma de escrituras, el proceso de compra en Polanco tarda entre dos y cinco meses en la mayoría de los casos. Eso asumiendo que el comprador tiene los fondos listos o que el crédito hipotecario ya está preautorizado. Si el crédito se tramita desde cero durante el proceso, agrega entre cuatro y ocho semanas más.

Línea de tiempo típica

• Semanas 1 a 6: Búsqueda activa, visitas y definición del inmueble objetivo.
• Semanas 6 a 8: Negociación del precio, presentación de oferta y firma de la promesa de compraventa. Entrega del depósito en garantía.
• Semanas 8 a 14: Revisión legal y due diligence, peritaje del inmueble, trámite de avalúo, gestión del crédito hipotecario si aplica.
• Semanas 14 a 18: Preparación de la escritura por el notario, liquidación de impuestos y derechos, firma ante notario y entrega de la propiedad.
• Semanas 18 a 22: Inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad. El comprador recibe el testimonio notarial inscrito, que es el documento definitivo de propiedad.

Factores que alargan o acortan los plazos

El cuello de botella más común en Polanco no es la negociación sino la revisión documental. Edificios con muchos años de antigüedad a veces tienen irregularidades en el Registro Público, como fusiones de predios no inscritas correctamente o poderes notariales vencidos. Resolverlas puede tomar entre dos y seis semanas adicionales.

Por el contrario, si el comprador llega con fondos propios, el inmueble tiene documentación limpia y el notario tiene agenda disponible, es posible cerrar en menos de ocho semanas desde la oferta. Eso es inusual pero sucede, sobre todo en propiedades de nueva construcción donde el desarrollador ya tiene todo el expediente listo.

Si te interesa comparar el ritmo del mercado en otras zonas de la ciudad, la guía general del mercado inmobiliario en CDMX de Manuel Acosta ofrece contexto útil sobre tiempos y tendencias de precio.

5. Lo que debes saber si eres extranjero comprando en Polanco

Los extranjeros pueden comprar propiedad en Polanco sin restricciones adicionales porque la colonia no está en zona restringida. La Constitución mexicana prohíbe a los extranjeros adquirir propiedades directamente dentro de los 50 kilómetros de la costa o los 100 kilómetros de la frontera, pero Polanco, ubicado en la alcaldía Miguel Hidalgo, queda completamente fuera de esa restricción. Un ciudadano extranjero puede escriturar a su nombre personal sin necesitar ninguna estructura adicional.

Restricciones y figura del fideicomiso

El fideicomiso bancario es una figura que se usa cuando un extranjero compra en zona restringida, no en Polanco. Mencionarlo aquí es importante porque mucha gente llega con esa duda. Si tu búsqueda se limita a la CDMX, puedes descartar esa estructura. Para mayor detalle sobre las reglas que aplican a compradores internacionales en México, la guía de compra de propiedades para extranjeros de Listado de Bienes Raíces México es una referencia útil.

Documentación y cuenta bancaria en México

Para escriturar en México como extranjero necesitas pasaporte vigente, RFC (Registro Federal de Contribuyentes) y, si vas a transferir fondos desde el exterior, una cuenta bancaria en pesos mexicanos. Obtener el RFC puede tomar entre una y tres semanas si lo tramitas en el SAT de manera presencial; algunos notarios lo gestionan directamente como parte del proceso de escrituración. Abrir una cuenta bancaria en México como no residente requiere visa o permiso de estancia y puede tardar entre dos y cuatro semanas dependiendo del banco.

Las transferencias internacionales superiores a cierto monto están sujetas a revisión por la Unidad de Inteligencia Financiera. El notario solicitará la declaración de procedencia lícita de los fondos, que es un requisito estándar en operaciones de alto valor. Prepara los estados de cuenta o documentos que acrediten el origen del dinero con anticipación para no retrasar el cierre.

Para una visión más amplia del proceso de compra en CDMX desde la perspectiva de compradores internacionales, la guía de The Latinvestor sobre propiedades en Ciudad de México también ofrece contexto sobre el mercado y los pasos generales.